烨明机构南京江苏青商总部基地项目P.ppt

水杯示意 纸杯示意 雨伞示意 Part2 产品定位 建筑环境创新 空气净化新风系统 空中花园 五星级设施和管理 地源热泵 生 态 个 性 健 康 私人定制LOFT会所 本项目产品竞争策略 1、创造第一： 内庭院空中花园生态布局，突破生态办公主题的新构面产品。 2、表现差异： 个性，让办公、招待、娱乐集合一体的新场所体验，效率革命。 3、现实需求： 健康，地源热泵环保节能，空气净化新风系统，安心办公环境。 项目产品特点 国际化标准：玻璃幕墙、石材立面，国际品牌电梯，公共部位高端装修，高挑空大堂等等 甲级写字楼配置（青商总部大厦） 办公商务综合体：汇集轻松办公的一切便利条件 空气净化新风系统，远离雾霾危害 地源热泵环保节能，四季如春 全方位多层次国际会议中心 五星级套房和五星级酒店式服务 私人会所和企业会所专业定制 约谈、交流、放松等高端接待一体化 地下2-3层：停车位和人防 地下1层：考虑下沉式设计与一层结合做标准大型会议厅 1层：会议厅、大堂服务台、大堂咖啡吧兼做大堂休息区 2层：中小会议室、商务中心 3-18层：办公区（销售），标准层高3.8米左右 19-25层：自用和租赁，局部挑空空中花园 江苏青商总部大厦功能设置 地下2-3层：停车位和人防 地下1层：考虑下沉式设计，局部花园式天井 青商议事会馆与青商总部大厦地下专用通道，健身会馆、室内游泳池、温泉SPA会馆，私属专用电梯 1-12层：青商私人套房酒店 1层：大堂服务台、大堂咖啡吧兼做大堂休息区、小型超市、ATM 2层：中西式餐饮（附带入住企业员工就餐功能） 3-4层：酒吧、KTV娱乐等 5-6层：棋牌、高档会所式餐饮（包间式），挑空结构豪华开阔视野 7-12层：五星级套房 13-25层：青商私人会所和企业会所 部分楼层挑空设计作为销售用（毛坯），单元面积70-250平米 24-25层：企业会所自用 江苏青商创业大厦功能设置 项目定位 关键词解析： 总部——体现项目定位高端，面向集团客户，同时满足中小企业形象需求。 商务——明确物业为办公场所，同时体现成熟的服务理念。 领地——某类客户聚集之高低，也有地标的暗示。 主题定位——总部商务领地 Part3 客户定位 商务办公物业的终端使用者 会随着企业发展的不同阶段而产生不同的使用需求 商住公寓 低档写字楼 中高档写字楼 顶级写字楼 商务物业需求 创业型企业 人数：10人以下 物业要求：价格低、空间使用灵活、可商可住 成长型企业 人数：10-20人 物业要求：价格适合、面积实用、地段要好，开始要求形象 发展型企业 人数：20-50人 物业要求：形象要好，价格中等，有商务配套，区位好，交通便利 稳定型企业 人数：50-100人 物业要求：高形象，商务配套服务，可以接受高价格 扩张型企业 人数：100人以上 物业要求：高形象品质，企业品牌，价格敏感度低 企业发展阶段 与项目相匹配目标客户 结合本项目的属性和相匹配客户特征出发 根据客户特点和购买面积可以分为三类，不同客户的关注点不同 客户类型 消化面积 价格承受能力 数量比例 行为特征 客户特点 行业分布 大客户 半层/整层 高 小 被动刁钻、集团决策 注重形象、综合素质 国内领先行业或急速发展中企业，无特定行业 投资客户 100-300 一般 中 不理性比较、有追随喜好 对价格敏感、升值潜力和保值功能 私营企业主 自用客户 100-300 低 大 注重实际利益、追求大价值 对价格敏感、注重地段、形象和配套 依托地段和交通优势的企业，以机械、轻工行业中有展示要求企业同时接受CBD目前企业外溢 航运物流船务类客户更加强调周边区域同行集中程度、交通便利程度； 金融证券客户注重档次形象、价格； 贸易客户注重档次形象、交通便利程度和智能化； 咨询顾问客户注重除档次形象外，更为注重物业管理水平和周边商业配套； 科技客户除档次形象外，较为关注建筑空间布局利用以及物业管理水平和租金、售价。 客户需求特征 不同行业对于写字楼质素的注重因素侧重点不同 新经济层峰板块：中字头央企国企分部、地产、IT区域性总部…… 大型全球性企业集团、外资企业分支机构 高成长性板块：新兴产业类、研发型科技公司总部 金融投资行业、软件行业、医疗医药行业、智能化行业、环保行业…… 本项目的目标客户 产品建议 产品建议 / 产品优化 / 商业类型建议 Part1 产品建议 配套 具体配置 电梯 6-8部的电梯配置，建议考虑奥的斯电梯、DOVER电梯等原装进口电梯 需配备货