物业管理的主要内容.pptVIP

用公式可表示为：清洁卫生费Ｐ５＝∑各项费用年支出／　　　　　　　　　１２×参与测算的物业面积即清洁卫生费Ｐ５ ＝∑Ｆi／　　　　　　　　　 １２月×Ｓ （六）绿化养护费测算 １、绿化工具费(F1)：此项费用包括锄头、草剪、枝剪、喷雾器等的购置费用。 ２、劳保用品费(F2)：此项费用包括手套、口罩、草帽等的购置费。 ３、绿化用水费(F3) 4、农药化肥费(F4) 5、杂草清运费(F5) 6、园林景观再造费(F6) 绿化养护费Ｐ６＝　∑各项费用年支出／　　　　　　　　 １２×参与测算的物业面积 即Ｐ６ ＝∑Ｆ／１２月×Ｓ 七、固定资产折旧费 １、交通工具（汽车等）(F1) ２、通信设备（电话机、手机、传真机等）(F2) ３、办公设备（桌椅、沙发、电脑、复印机、空调机等）(F3) ４、工程维修设备（管道疏通机、电焊机等）(F4) ５、其他设备(F5) 固定资产折旧费Ｐ７　＝固定资产总额　／　　　　平均折旧年限×１２×参与测算的物业面积　　　　 即Ｐ７ ＝∑Ｆi／１２月×Ｓ×５ 固定资产平均折旧年限一般为５年。 （八）保险费测算 对于公寓、别墅区，一般只对配套的水电设施投保；对于写字楼、商厦、酒店等，则必须投购大厦财产险，包括土建、装修和设备（如酒店的中央空调等）。一般是按楼宇或设备的总造价来投保。对于商厦、酒店，还要投购公共责任险（如电梯责任保险）。 Ｐ８ ＝∑（Ｍi×Ｘi）／参与测算的物业面积 （i＝１，……，n） 式 中： Ｐ８——保险费支出额； 　　 Ｍi——投保的第I种保险种类； 　 Ｘi——第I种保险种类的保险费率。 九）专项维修资金 1、工资津贴等费（F1） ２、设备、零部件和材料购置(F2) ３、机械使用费(F3) ４、水、电、气费(F4) ５、管理费(F5) 公共维修基金Ｐ９＝　 ∑Ｆi　／　　　１２月×参与测算的物业面积（元／月·平方米）　 即：Ｐ９＝　∑Ｆi／１２月×Ｓ（元／月·平方米） 成本估测算结果汇总 P=∑Ｆi/S 式 中： P——某项物业管理成本，单位为元/月·平方米； Fi——各分项费用； i——费用项数，i=1，……，n ∑——所有费用项目算术和； S——参加测算的物业总建筑面积。 案例：某项目可收费总建筑面积10万平方米，经测算该项目全年各项费用如下 （1）各类管理服务人员的工资、社会保险等 50万元 （2）共用部位、共用设施设备的运行维护费 20万元 （3）清洁卫生费 15万元 （4）绿化养护费 10万元 （5）公共秩序维护费 10万元 （6）办公费 5万元 （7）固定资产折旧 2万元 （8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费 2万元 （9）业主委员会办公费、社区文化活动费等其他费用 6万元 合计： 120万元 若采用酬金制方式，且约定物业管理酬金比例为10%，则该项目单位物业服务费标准为：120万元x（1+10%）÷10万平方米÷12月=1.1元/平方米.月  若采用包干制方式，如该项目法定税费和利润约12万元，则该项目单位物业服务费标准为：（120万元+12万元） ÷ 10万平方米÷12月=1.1元/平方米.月 在物业服务费测算完毕后，可编制物业服务费核算表，以便提交建设单位或业主大会。核算表的内容一般包括序号、核算项目、核算依据、计算式、计算结果各项占总费用的比例、备注等栏目和内容。同时，在有关需要说明的问题和需要解释的地方以文字进行表述。 物业日常服务 物业日常服务 （四）清洁人员劳动定额 1.保洁人员 2.管理层人员配置标准 3.保洁人员综合劳动定额 （五）园林绿化部人员劳动定额 1.绿化人员（13个方面课本25页） 2.综合劳动定额 （六）管理处员工综合配置 1.多层住宅5万平方米以下，每人监护面积2500~3000平方米；5万~10万平方米，每人监护面积288~3500平方米；10万~30万平方米，每人监护面