伴山雅筑推广策划方案.docVIP

学府大道69号之“伴山雅筑”推广方案 重庆市高端物业市场现状及购买高端物业客户群分析 重庆市今年高端物业市场现状分析 目前已经入市销售的别墅项目 项目 开发商 区域 占地 总建面 容积率 物业性质 销售价格 预计推出时间 棕榈泉国际花园棕榈泉 1200亩 80万方 1.2 高品质住宅 5500元/㎡ 2004年8月 龙湖·湖郡 1500亩 .35 联排奥林匹克花园一期别墅包括122套滨湖连排别墅、10套滨湖独体别墅20万方 7万方217幢.35 别墅 10000元/㎡ 在售 金科·天湖美镇 金科集团 渝北人和 500多亩 花园洋房 4200元/㎡ 2004年9月 高山流水 地处南山黄桷垭镇一期占地227亩90亩涂山湖别墅区总价80万起 中安物业 北碚 —— 北区A、B组团，首推30余套 0.32 别墅 4500元/㎡ 2004年10月 长青湖别墅 总占地2000亩以主城区高层住宅品质楼盘的价格来销售别墅。 共50万方0.4 别墅 独立双联排均价联排均价为?还未入市的高端物业项目一览表 项目 开发商 区域 占地 总建面 容积率 建筑形态 销售价格 预计推出时间 常青藤别墅 天江置业 渝北农业科技园 600亩 36万方 0.6 别墅 未定 2004年底 保利渝北项目 保利集团.6 高尔夫别墅 未定 2005年 未来城 建工集团 北部新区 1300亩内设运动、休闲、湖滨公园 排别墅、情景洋房、景观高层 多层、别墅 预计3500元/㎡ 2004年底 鸳鸯湖项目 融科智地 北部新区 1100亩 80多万方 1.3 小高层、花园洋房、别墅 未定 2005年 伴山雅筑 天景置业 南岸六公里 1000亩 一期18万方， 1.1 196套洋房、别墅 未定 2004年底 佰富高尔夫别墅 佰富 江北石马河 366亩，2200亩高尔夫球场 9万0.28 高尔夫别墅（八个组团） —— —— 分析及小结 以上表格是对当前市场内较为知名的高端物业的初略统计，可以看出北部新区从区域的角度主要分布在以下几大板块： 一是北部新区板块，目前的主要项目有蓝湖郡、棕榈泉、比华利、青河湾、佰富高尔夫别墅等二是北碚板块，主要项目有中安·翡翠湖、水天花园·鹭岛和沙坪坝的美茵河谷等三是南岸板块，主要有高山流水、长青湖别墅等。渝北、南山、北碚都有别墅项目在售相比之下北部新区别墅。北部新区受地势较为平坦的优势和政府战略规划的支持。金开大道沿线，一个总占地超过1万亩，汇集开发商，龙湖、金科、保利、棕榈泉等八家，总体量超过600万方（含大量别墅），估计在5年内全部推出。别墅产品细分中高档为主流从在售项目档次分析，高、中、低档别墅数均有销售供应量中高档别墅为，经济型别墅供应量相对有限。目前重庆市别墅项目主要分为以下几类： 顶级别墅总价在260万以上，单价在7000元/平方米以上的独立别墅：如：龙湖·蓝湖郡独立别墅、比华利豪园、中安翡翠湖、佰富高尔夫等部分别墅。这类别墅市场有效需求有限，销售情况不错。 中高档别墅总价在120-260万，单价在于4500000元/平方米的独立别墅或连排别墅。此类项目有独特、稀有的景观资源支撑，项目自身环境配置好、户型合理，走势看好。如龙湖·蓝湖郡的连排别墅、中安翡翠湖部分别墅等。经济型别墅单价/平方米，总房款在80万至10万之间如青河湾别墅、华立天地豪园、天龙部分别墅等。????放量迅猛别墅市场竞争激烈 重庆市场别墅整体放量大结构不合理，从宏观市场分析看未来别墅市场竞争激烈。根据对目前重庆别墅研究，含有别墅产品的项目总占地达到11203亩，总建面达到960万平方米，当期推出及即将推出别墅总套数为3328套，其中独立别墅725套、联排别墅2363套、双拼240套，分别占22%、71%及7%的比例，可见，独立别墅及联排别墅的整体放量过大，别墅产品的结构不尽合理其次，产品同质化严重，?购买高端物业目标客户群分析 来自市场的数据及信息 根据调查别墅消费主力：私营业主别墅购买者一般学历偏高，年龄在35—45岁之间，多为私营企业主私营企业主是中高档别墅最主要的消费群体此外高级公务员大型企业的管理阶层双知阶层大学教授、高级专业技术人员、金融界人士也成为中高档别墅的重要消费群家庭结构为2代3口或3代5口，年收入至少在25万元以上。这部分消费者更重视环境与品质，自然条件较好的别墅项目是他们置业首选。长青湖购买者多为私营企业老板、白领阶层；比华利豪园的消费者有地产商、外籍人士，主要集中在成功的生意人；中安翡翠湖的业主多为大学教授；中华坊则吸引了大量的“儒商”分析随着经济的进一步发展，别墅购买群将在短期内庞大，若采用按揭的方式，年轻。以购买总价100万元和60万元的别墅为例，一套价值100万元的别墅，七成20年按揭，