南国水乡电梯洋房推盘策略课件.pptVIP

2013年南国水乡电梯洋房推盘策略 谨呈： 供给与去化:连续三年供远大于求，2013年去库存压力巨大 年最大去化套数在544套，去化面积在6.5万平米 价格年前回落后，2012年价格相对平稳，上涨乏力 项目所处区域为宁乡的房价的低洼之地 2012年，多层均价稳定2800-2900元/平米，电梯房均价在3500-3700之间徘徊。 新政下，开发商纷纷谨慎入市，主推120㎡中小户型 140平米以上产品，市场需求相对较少 144平米以上产品，供给少，去化少。 爱琴湾 项目地理位置偏，主要沩江江景，规模大，档次高。 15、16、2栋为靠近销售中心的一线江景房（看沩江）， 户型面积均为144平以上的大户型； 去化速度慢； 4月份仅销售2套，其中1套是大户型。 星河绿洲 绿地中央花园 兆基君城 电梯洋房：改善型产品与区域第一次置业形象矛盾 户型面积区间：48套144平米以下，64套144平米以上，涉及契税缴纳4%的问题 改善型户型：带超大入户花园，157平米户型设主卧套房 形象高端项目外，大户型供应多，大户型价格弹性大3300-5200元/平米，去化与形象价格相关 客户特点：价格敏感度低，注重身份、面子、注重居住的生活享受 项目一期步梯房客户特点： 1.乡镇进城置业，价格敏感度高，注重实惠， 首次置业，务实，不是很注重虚荣心；有自己的生活圈子，在宁乡城生活多年，蓝领，小生意经营者，司机等 2.漂泊在外的宁乡人，白领，无固定生活圈，价格敏感者，缺乏对县城居住习惯的认知，多受朋友或在宁乡的家人影响，选择购买 3.区域情节者，长期居住城南或工作在城南的人，在城南有固定的生活圈或者为了工作的方便，选择城南，周边医院、学校老师、拆迁户等 多为刚性置业者、中小户型需求者、价格敏感者 非7层带电梯洋房客户 7层电梯洋房： 低端区域里的改善型产品 刚需项目里的改善型产品 一线水景、具有超宽楼间距、罕见7层带观光电梯、 相对快速去化 客户： 多次置业为主、改善置业为主 泛公务员、私营业主、企业中高层、区域情节改善需求 区域偏好：行政中心或江景房 市场： 市场容量有限，大户型走货慢 价格弹性大 替代产品多 核心问题界定：如何吸引改善需求的目光，并确保合理利润的情况下，快速去化 七、解决方案 一句话： 必须高举高打，全新树立项目形象 本报告是严格保密的。 2013.01.08 一、市场研判 二、典型项目大户型产品项目销售情况 三、项目本体分析 四、客户研判 五、面临的机会与压力 六、核心问题界定 七、解决方案 八、执行体系 一、市场研判 2013预计新批预售250万平米，原有库存90万平米，总计供货：340万平米，去化150万平米，竞争压力巨大。 2012年全年累计商品房销售前十名楼盘（按成交面积）25777.36 227 皇庭尚品 南城 10 109870527 28596.86 253 五街国际 金洲 928727.45 235 南国水乡 南城 8 179715867 32636.1 127 碧桂园·山湖城 金洲 7 145612818 35112.81 248 龙湾一品 行政 6 145655987 37907.72 303 海博星河绿洲 滨江 5 180798178 42074.9 260 长沙富豪山庄盛翠豪庭 行政 4 219803369 47932.03 329 绿地·中央花园 行政 3 240533950 52810.59 450 中源·凝香华都 行政 2 227999108 64292.08 544 兆基君城 行政 1 销售金额（元） 面积（M2） 套数 项目名称 板块 月份 1月 3月 6月 9月 12月 绿地中央花园 3,984 3820 3857 3,896 3957 五街国际 3687 3688 3772 3757 3798 皇庭尚品 4,054 3,540 3,046 3,139 3350 兆基君城：最低价：3100；最高价4800 皇庭尚品：最低价2888最高价3550 中央花园：最低价：3780；最高价4200 星河绿洲：最低价：3252；最高价4734 爱琴湾：最低价：3172；最高价4400 财富金座：最低价3288最高价3480 公园道1号：最低价2598最高价3570 颐和源：最低价2918最高价3348 福临门名郡：最低价3100最高价3642 紫金城：最低价3306最高价3788 金色夏威夷：均价3500 格林春天：均价3450 -0.42 -3.48 -3.13 4.93 -1.86 0 0.68 -2.17 0.43 5.12 0 \ 环比 -9.68 2.81 3.86 2.27 -7.64