我国信托机构业务知识.ppt

房地产信托式REIT 业务运营1 ①房地产原所有者将产权转移给REIT，REIT并不向其支付现金； ②REIT再将房地产委托给专门的房地产公司进行销售或者出租； ③专业房地产公司销售或出租房地产所得收益交由保管机构保管； ④保管机构根据信托合同，将收益直接交给投资者(受益凭证的持有者)； ⑤REIT在取得房地产产权后，应同时向原所有者签发受益凭证； ⑥原所有者将受益凭证在证券市场上出售，进而取得相当于直接销售房地产的价款； ⑦普通投资者支付价款，取得受益凭证，从而成为REIT受益人； ⑧为避免房地产的原所有者与REIT的管理者进行损害投资者的关联交易，应委托独立的房地产估价师对拟转让的房地产进行估价，估价金额作为受益凭证价值基础。 资金信托式REIT 业务运营2 ①投资人A将货币资金交付给REIT； ②REIT收到资金后，应将其交给保管机构保管； ③保管机构根据REIT的指令将资金投资房地产，或者投向法律允许REIT投资的其他投资品； ④投资所获得的收益交由保管机构保管； ⑤保管机构根据信托合同将投资收益直接交付给投资者(受益凭证持有人)； ⑥REIT在收到投资者A交付的货币资金后，应同时向投资者A签发受益凭证； ⑦受益凭证可以证券市场上交易，投资者A可将受益凭证转让给投资者B； ⑧投资者B支付价款，取得受益凭证，取代A成为REIT的受益人； ⑨房地产管理顾问公司为REIT提供专业的管理咨询信息，REIT也应向其支付咨询费。 中国第一家准REIT 信托期限：9－18个月。 信托资金主要运用方向：贷款给房地产经营企业；投资于房地产经营企业股权；购买商业用途楼房和住宅。 信托收益主要来源：房地产企业贷款利息收入；房地产行业股权投资收益；房产转让与租赁收入。 信托收益：利上加利。作为本信托计划的优先受益权人，预计基准年收益率为：5.3%，在此基础上另外享受双重收益： 与利率挂钩上浮――如果信托存续期间人民银行上调存款利率，您的基准年收益率将同时上浮，享受浮动收益。上浮标准为银行一年期存款利率上浮的百分点（目前基准利率为2.25%）； 超额收益――当信托计划总收益率高于（5.3％＋浮动收益），优先受益权可提成超过部分的10％。 业务介绍1 福建联华联信宝利中国优质房地产投资信托计划 风险控制流程：保上加保 1、严密的风险控制机制―― 外部风险控制流程：“四大机构、二次报备”——君泽君律师事务所对信托计划出具法律意见→中国建设银行保管信托资金→戴德梁行对投资项目独立评估→普华永道会计师事务所对信托清算报告进行独立审计。信托计划发行报银监局备案，信托投资项目报银监局二次备案。 内部风险控制流程：“六级评审、交叉监督”。联华信托具有完整严密的内部控制制度，信托投资项目需经过项目经理→信托业务部门→业务管理部→业务评审委员会→总裁→董事会六级评审通过，充分体现了信托资金运用的审慎原则。 2、安全的信托结构设计―― 采用了优先受益权、劣后受益权两种不同风险承受能力的结构，本信托计划资金的20％－30％为劣后受益权，如信托收益未达到优先受益权资金的预期基准收益率，则以劣后受益权资金弥补，充分保障您作为优先受益人的资金安全。 业务介绍2 福建联华联信宝利中国优质房地产 投资信托计划 “联信·宝利”房地产投资信托计划 1.按照房地产信托基金(REITS)的标准来设计的，基本接近于契约型封闭式投资基金的模式。 2. 联信·宝利不指定用途，先募集资金，然后在国内房地产行业前景看好的地区投资房地产行业，投资方式多样，包括贷款、股权投资、成熟物业产权购买等多种方式。并计划采取分期发行、持续推出的方式。 3.联信·宝利还采取了类似证券投资基金的分红制度，在预期收益以外增加浮动收益，并采取类似证券投资基金相似的信息披露制度。 特点 资产证券化信托 2005年出台的《信贷资产证券化试点管理办法》中明确规定：资产证券化业务试点是指金融机构作为发起机构,通过设立特定目的信托,以资产支持证券的形式向投资机构转让信贷资产,由受托机构负责管理信托财产,以信托财产所产生的现金流支付资产支持证券收益的结构性融资活动。 业务分类 资产证券化是一项以提高资产流动性和融资为目的的金融创新。是指将缺乏流动性,但能够产生可预见的稳定的现金流量的资产,通过一定的结构安排,重新分配风险与收益,再配以相应的信用担保,最终以其为资产标的发行证券进行融资的技术和过程。? 可证券化资产要求 适于证券化的理想资产的特征是:可理解的信用特征；可预测的现金流量；平均偿还期至少为一年；拖欠率和违约率低；完全分期摊还；多样化的借款者；清算值高。 宜于进行证券化的资产的最关键条件是：该资产能够带来可预测的相对稳定的现金流。 业务标的 我国目前信贷资产证券化业务试点，是选择了优良资产作为