房地产账务处理与涉税风险课程.pdf

LOGO 前言 2011年以来国家及地方政府对房地产业 接二连三的出台各种调控政策 ，最终目 的即为打压和控制不断虚增的房地产泡 沫。 Page  2 学习的效果 房地产会计核算特点 税收政策和涉税风险 提高财务人员业务水平 ，降低企业各环节纳税风险 不断规范对房地产开发各阶段业务流程的会计处理 Page  3 课程目录 房地产会计与税收业务概述 房地产开发各阶段的涉税实务 房地产合作开发的涉税实务 土地增值税的清算实务 Page  4 第一部分 房地产会计与税收业务概述 一、房地产开发的业务范围 二、房地产开发的经营流程 三、房地产企业会计概述 四、房地产企业的涉税概述 Page  5 一、房地产开发的业务范围 n 房地产开发经营 指房地产开发企业进行的基础设施建设、 房屋建设 ，并转让房地产开发项目或销售、 出租商品房的活动。 1. 土地的开发与经营 2. 房屋的开发与经营 3. 其他建筑物的开发与经营 （包括基础设施、配套设施、代建工程等 ） Page  6 二、房地产开发的经营流程 1 开发主体设立 2 3 取得项目用地 项目建设施工 4 5 6 销售开发产品 持有开发产品 交付物业管理 Page  7 房地产行业的特点 n 资金高度密集 n 投资周期较长 ，市场风险较大 n 受国家经济政策、产业政策和信贷政 策的影响极大 n 会计核算与税收规定差异大 Page  8 三、房地产企业会计概述 n 鉴于目前 《企业会计制度 》、 《房地产开 发企业会计制度 》并没有明文废止 ，所以 房地产企业可以选择 《企业会计准则 》、 《企业会计制度 》或 《房地产开发企业会 计制度》执行。 n 本次讨论以 《企业会计准则 》及应用指南 为依据。 Page  9 房地产企业会计核算的特点 1、存货核算的特殊性 房地产企业存货包含土地使用权，而一般企 业则作无形资产核算。 2、预售账款核算的特殊性 房地产企业大多实行商品房预售制度 ，在符 合确认收入条件前 ，预收账款余额较大。 Page  10 房地产企业会计核算的特点 3、收入核算的特殊性 收入的多样性（产品形式多样 ） 收入确认的特殊性和波动性 4、成本核算的特殊性 核算时间跨度大 开发产品的成本组成不同 开发各步骤之间成本不能明确区分 Page  11 房地产企业会计核算的特点 5、产品售价与其成本配比不合理 通常房地产开发企业的成本结转方法是 ：按 当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发 建筑面积 ，得出每平方米建筑面积成本 ，然 后再乘以销售面积得出本