某大道项目前期定位及产品概念性策划报告.doc

“武侯大道”项目前期定位及产品概念性策划报告 目 录 前 言 6 第一章 项目市场价值和机会判断 10 第一节 市场价值和机会分析 10 一、现实市场价值和机会简析 10 二、新生市场价值和机会简析 12 三、可创造的市场价值简析 14 四、小结 15 第二节 典型项目价格、面积及其销售特征专题研究 16 项目一：置信丽都花园城 16 项目二：鹭岛国际社区 24 项目三：双楠风景 32 项目四：优品道 37 项目五：新里维多利亚 46 项目六：西郡香林 51 项目七：红馆 58 第三节 市场价格分析与判断 61 一、现实价格分析与判断 61 二、项目市场价格判断 65 三、价格的升位前提及空间判断 73 四、项目实际价格预期 74 五、小结 74 第四节 章结 75 第二章 项目市场定位分析 76 第一节 定位分析框架 76 第二节 关于项目的市场定位 77 一、跟随策略 77 二、借势策略 77 三、侧面竞争策略 77 第三节 关于目标市场 78 第四节 关于目标群体 80 第五节 关于核心产品 82 一、关于产品类型市场的适宜化选择 82 二、关于产品链的构建 83 三、关于产品规划 84 第六节 章结 85 第三章 项目初步市场定位 86 第一节 定位说明 86 第二节 定位框架 87 第三节 项目市场定位 88 第四节 目标群体定位 90 一、目标群体构成 90 二、本项目目标消费群体 92 三、本项目目标群体的锁定 94 第五节 项目主题定位 96 第六节 项目形象定位 97 第七节 项目身份定位 98 一、 项目区位属性界定和价值索引 98 二、项目的身份定位 98 第八节 项目功能定位 99 第九节 核心产品定位 100 一、类型构成 101 二、产品构建 102 第十节 案名定位 108 一、武候大道项目案名的企划思路 108 二、案名建议 109 第四章 项目营销概念策划 111 第一节 营销推广定位说明 111 第二节 营销推广目标界定 112 第三节 营销推广思路提炼 113 第四节 营销推广策略 115 一、销售策略 115 二、价格策略 120 三、促销策略 125 四、控制策略 126 五、时间策略 128 六、推广模式建议 130 第五节 广告策略 131 一、阻隔策略 131 二、短兵相接策略 132 三、媒体策略 133 四、小结 142 第五章 项目相关专题研究 143 第一节 关于社区商业 143 一、社区商业概念 143 二、成都房地产市场社区商业现状 143 三、对项目启示 144 第二节 关于防噪 145 一、噪音的定义 145 二、噪音对人体的影响 146 三、项目降噪措施启示 146 第三节 关于节能、生态 148 一、节能、生态建筑概况 148 二、国际建筑界利用生态节能技术的主要手段： 150 三、对项目启示 151 第六章 项目静态投资收益分析 153 第一节 分析说明 153 方案一、满足现有控规指标和新政条件下的指标确定 153 方案二、在控规条件下适当调高的指标确定 154 方案三、满足调规情况和市场状态下的指标确定 155 第二节 收益分析 156 方案一、满足现有控规指标和新政条件下的收益分析 156 方案二、在控规条件下适当调高指标下的收益分析 161 方案三、满足调规情况和市场状态下的收益分析 166 第三节、盈亏平衡分析 172 方案一、满足现有控规指标和新政条件下的盈亏平衡点分析 172 方案二、在控规条件下适当调高指标下的的盈亏平衡点分析 172 方案三、满足调规情况和市场状态下的的盈亏平衡点分析 173 第四节 价格敏感性分析 173 方案一、满足现有控规指标和新政条件下的价格敏感性分析 173 方案二、在控规条件下适当调高指标下的价格敏感性分析 174 方案三、满足调规情况和市场状态下的价格敏感性分析 175 第五节 成本敏感性分析 176 方案一、满足现有控规指标和新政条件下的成本敏感性分析 176 方案二、在控规条件下适当调高指标下的成本敏感性分析 176 方案三、满足调规情况和市场状态下的成本敏感性分析 177 第六节 风险分析与防范 177 一、政策风险 177 二、成本风险 179 三、市场风险 179  前 言 应成都市新川藏路建设开发有限公司就“武侯大道项目（暂名）”的前期定位及项目概念策划之邀，我司现就《武侯大道项目前期定位及产品概念性策划委托合同》中约定的第二阶段服务内容――“武侯大道”项目（暂名）前期定位及概念性策划报告陈述如下，仅供贵公司权析并参考。 本文是我司就“武侯大道项目（暂名）”的前期定位及项目概念性策划书文本之二。 本次提案的目标任务 本文旨在第一阶段文