湖北当阳建材综合市场项目策划报告.doc

帝旺实业 “湖北当阳建材综合市场项目”策划报告 深圳鼎成机构 2011-5-29 目 录 第一部分 项目定位体系………………………………（4） 项目总定位 市场定位 客户定位 产品定位 项目功能定位 案名 主题广告语 第二部分：项目开发策略………………………………（8） 开发周期 开发周期与销售推盘顺序的互动 第三部分：项目销售策略………………………………（10） 销售总策略 销售周期 入市时机 销售周期表 价格策略 价格提升策略 销控策略 商业销售策略 商业招商策略 项目实现销售均价预估 投资回报测算 第四部分 项目推广策略…………………………………（36） 总策略 项目卖点体系 媒体推广执行 目标客群分析 分阶段推广策略 推广费用初步预算 第五部分 项目一期营销执行策略……………………（44） 销售价格 项目开盘及强销期操作思路 媒体推广执行策略 媒体推广计划 工作计划安排 商业销售模式 第六部分 土地增值税计算方法………………………（56） 土地增值税税额计算公式土地增值税实行四级超率累进税率可扣除项目第一部分 项目定位体系 项目总定位 当阳新型商居中心 当阳:项目的主要辐射范围和核心客户群. 新型:形式新/业态新/管理新,唯一的建材家居市场/唯一的一站式经营的建材家居卖场/唯一提供先行赔付等统一经营管理服务的建材家居市场,唯一的商居综合体均创当阳之先. 商居:项目兼具商业和居住的双重功能,宜商宜居的有机统一. 中心:建材家居市场的行业中心地位,有效带动周边地块的价值提升.商居综合体的功能有效吸引客流/物流和资金流的聚集. 市场定位 ㈠总体市场定位： 商居中心 ㈡住宅小区市场定位： 当阳次中心便利型宜家小区 次 中 心:点明项目地理位置和区位特征,给人以环境安静/经济实惠/前景无限/升值空间大的印象. 便 利 型:市政配套资源的丰富,交通的便捷. 宜家小区:安静的环境/紧邻家居广场的优势,形成一个宜家型的小区. ㈢ 大宜昌:当阳作为中部瓷都,日益确立了大宜昌建材制造中心的地位.因此,项目商业的辐射范围可以扩展到整个大宜昌地区. 新 兴:当阳首个大型建材家居市场,商居一体的全新规划模式,标志着大宜昌建材市场新兴势力的强势出现, 大宜昌建材流通格局由此改写,依托中部瓷都的崛起,即将引发行业的大整合/大升级. 一站式:经营一站式/管理一站式,在业态分类上,涵盖家庭装修/装饰所需要的所有主要产品类别,满足客户一站式购齐的需要. 客户定位 ㈠商业部分的客户定位 充分挖掘当阳建材家居行业从业人员的投资和经营需求 极力争取周边县市建材经商者 有效调动当阳本地其他行业经商人员的投资和商住需求 ㈡ 产品定位 ㈠住宅产品 当阳市中档小区住宅 鉴于项目住宅在规模/园林/环境/配套上并没有太大的优势,作为高档住宅,在社区内部配套与居住环境上没有明显的竞争力. 定位为中档住宅,以适应当阳客户目前的经济承受能力.但在建筑风格和宣传上高起点/高标准,以相对高端的包装增强市场影响力, 提高吸引力和提升性价比. ㈡商业产品 商居一体的集中式单体建材家居市场 项目的建筑规模/外立面/层高和业态定位都决定了商业部分是当阳乃至周边县市唯一的集中式大市场. 在规划上适应当阳建材行业发展的同时,具有一定的前瞻性和引导性,引领当阳及周边建材家居市场向更高级/更集约化的方向发展. 项目功能定位 投资/居住/经营/办公/消费五位一体 投资:因为建材家居市场的带动,项目片区具有较大的升值潜力,商铺/商住住宅/小区住宅等都具有较高的投资价值. 居住:小区住宅和商住住宅都具有此功能. 经营:建材家居市场约200个商铺,为业内提供最佳的经营场所. 办公:商业建筑的配套住宅,兼具办公功能. 消费:一站式的家居建材市场,为当阳及周边人民提供了家居装修的最佳消费场所. 案名 总 案 名：帝旺星城 商业部分：帝旺建材家居广场 住宅部分：帝旺华庭 主题广告语 开启美家世界/领衔星级生活 第二部分：项目开发策略 一、开发周期 （一）整体开发周期 开发期间 开发对象 开发期间 主要产品 第一期 还建楼及 北部部分住宅 2008年5-9月 还建楼,6#,7#,8# 第二期 商业部分 2008年8月-12月 商业部分及1#、2#、3# 第三期 小区主体住宅 商住 2008年12月-2009年5月 4-5#,9-12# 【项目开发示意图】 二、开发周期与销售推盘顺序的互动 注：图中1、2、3……即表示第1批、第2批、第3批……推盘顺序 销售推盘与开发节奏的关系如下:(以下套数按原规划图计算,后期执行按最终规划为准） 开发周期 推盘顺序 推盘单位 推盘数量 设定推盘顺序的市场依据 一期(住宅) 第1批 还建 45套 非销控单位,在早期推出,以平价吸引客群 一期(