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公允价值模式下投资性房地产转换问题的探讨 一、问题的提出 按规企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定，当投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，并且企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而证明投资性房地产公允价值能够科学合理估计、持续可靠取得的，投资性房地产的后续计量可采用公允价值模式。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量。 在企业自用房屋作为固定资产核算的情况下，如果企业管理者做出正式书面决定，改变用途并使得该房屋发生实际状态上的改变（自用转为出租）时，自用房屋将被重分类为投资性房地产，其账面价值将由按照历史成本计量转为按公允价值计量（假定该企业所有投资性房地产均按此模式进行后续计量）。一旦企业管理者再次决定该房屋自用时，房屋账面价值应确认为转换日的公允价值；与一直自用状态下的房屋账面价值相比会发生很大变化，净资产也存在较大的差异，这为企业人为操纵盈余管理、追逐短期利益提供了机会，在一定程度上削弱了会计信息的可靠性，不利于企业 不同时期会计信息的比较，也不利于对企业财务状况和经营业绩做出正确的评价。本文将就这一问题进行深入探讨，找出存在的问题和解决的方法，以期能够合理提高企业的会计信息质量。 二、投资性房地产转换的相关规定 （－）国际会计准则的规定 《国际会计准则第40号——投资性房地产》第60条规定，如果将公允价值计价的投资性房地产转换成自用房地产或存货，根据《国际会计准则第16号——不动产、厂场和设备》或《国际会计准则第2号——以股份为基础的支付》进行后续会计处理的房地产的推定成本，应是其用途改变之日的公允价值。第61条规定，如果一项自用房地产转换成一项将按公允价值计价的投资性房地产，应在用途改变之日，对根据《国际会计准则第16号——不动产、厂场和设备》核算的该项房地产的账面金额与其公允价值之间的任何差额，采用与《国际会计准则第16号——不动产、厂场和设备》中价值重估相同的方式进行处理。 （二）我国企业会计准则的规定 企业将自用房地产转换（或重分类）为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按照该项资产在转换回的公允价值计入投资性房地产。转换日公允价值小于账面价值的，差额记入“公允价值变动损益”科目；转换日公允价值大于账面价值的，差额记入“资本公积——其他资本公积”科目。后续以资产负债表日的公允价值计量，公允价值变动记入“公允价值变动损益”科目，该项资产不再计提折旧。企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。下面举例说明。 例1：某企业2008年12月对日以银行存款30000万元购入栋房屋，作为管理用房使用，预计使用年限为50年，采用直线法折旧，预计净残值为0。2009年12月对日，该企业将该房屋的用途改为出租，并以公允价值模式计量，当日的公允价值为45 000万元。 2010年该企业收取房屋租金5 000万元；12月对日该房屋的公允价值为62 880万元，同时将该房屋收回作为管理用房自用，预计剩余使用年限为48年，预计净残值仍为0。根据以上资料，编制有关会计分录如下（单位：万元，下同）： （1） 2008年12月 31日购入房屋 借：固定资产30 000 贷：银行存款30 000 （2）2009年计提房屋折旧 借：管理费用600 贷：累计折旧（30000÷50） 600 （3）2009年12月31日将固定资产转换为投资性房地产公允价值大于账面价值的差额=45 000－（30 000－600）=15 600万元） 借：投资性房地产——成本45 000 累计折旧600 贷：固定资产30 000 资本公积——其他资本公积 15 600 （4）2010年收取租金 借：银行存款5000 贷：其他业务收入5000 （5）2010年12月31日调整投资性房地产公允价值 借：投资性房地产——公允价值变动 （62 880－ 45 000） 17 880 贷：公允价值变动损益17 880 （6）2010年12月对日将该投资性房地产转换为固定资产 借：固定资产62 880 贷：投资性房地产——成本45 000 —