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ts3{8sl 城市住宅投资地段选择分析 环境科学专业 研究生：刘静 指导老师：周介铭教授 摘要：在房地产投资领域，地段的选择对投资收益起到了举足轻重的作用， 直接决定了项目投资的可行性。城市住宅投资是房地产投资的重要组成部分， 因此，城市住宅投资地段选择研究具有重大的实用价值。 本文主要对城市住宅投资地段选择的因素及其相关基础理论进行了深入研 究。在城市住宅投资地段选择分析中，首先要全面考虑各方面因素。除了传统 的自然、经济、社会、人口等因素外，还需紧跟时代发展，考虑市场、环境、 政策、品牌等因素。结合以上因素的发展变化，城市住宅郊区化的发展日趋明 显，作者独创性地提出了与体育、文化、旅游等融合的复合地段理念。 其次，阐述了城市住宅地段选择理论基础。因为城市是城市住宅的载体， 所以其地段选择必须充分考虑城市的时空发展规律及趋向．本文从经济地理角 度出发，在时间维度上，探讨了“城市化一逆城市化—新都市主义”的发展过 程；在空间维度上，阐述了商业、工业、住宅等城市职能分区和同心圆、扇形、 多核心等城市地域空间结构理论。利用过滤论、互换论等城市住宅地段理论， 选择好时机，合理借鉴已有经验，积极稳妥地投资决策。 然后，针对目前城市住宅地段选择方法缺乏较为系统研究的状况，作者在 该方面做了一些初探。该方法从定性定量两方面结合对城市住宅投资地段选择 做出了科学地分析，希望能降低投资风险，帮助投资者获得最大投资收益。定 性方面，建立了城市住宅投资地段选择指标体系，在一级指标系统下，更具实 用性地提出了子系统指标及其元素。定量方面，开创性地提出了定量化选择模 型。根据城市住宅投资中，地段选择影响因素的特殊性(数据的离散性和投资 的离散选择模型运用到选址中。同时，提出多元线性回归模型和指数模型以供 参考。因为运用多种计量模型，综合考虑计算结果，才能提高地段选择的合理 性。 最后，综合运用以上理论及方法，以成都市万科城市花园为实例采用优劣 势分析法进行城市住宅地段选择过程分析。从较宏观的角度考虑全国，进行投 资机会研究；从中观的角度考虑成都，进行预可行性研究；从微观的地段具体 情况考虑万科城市花园项目，进行详细可行性研究。通过理论及实例研究，得 出如何科学地进行城市住宅投资地段选择分析的结论。 关键词：城市住宅投资者 地段 影响因素 城市地域结构 投资策略 指标系统麦克法登模型 地段选择过程 TheLocation of A的lysisCny Choosing Sdence Major：Envirom锄t Au伯or：Liu Jie—ming JiIlg supervisor：Pro￡Zhou Abs打act：InReal ca_tioniscridcaltoinve鼬ment Estate丘elds’lo yields，where in、^estmentan about city坨sid倒al role．The他fbre，the playsimport姐t smdy c时 resid枷al location强alysish勰a罂哪pr剃calsi毋1i1艮ance． of Real h鹤be∞weU