临沂北城新区项目整体定位与发展战略.pptVIP

开元南坊255亩项目整体定位及发展战略 谨呈：山东开元置业发展有限公司 项目分析思路 临沂位于山东省南部，与北京、上海距离在500公里以内，是全国排名第三的商品集散地及贸易中心 临沂地处东部沿海经济区核心城市北京至上海最短距离的中心位置，位于京沪高速的中点，，连接长三角和环渤海湾经济圈。 临沂是山东省土地面积最大，人口最多的地区；现辖九县三区， 总人口1015万。 区位——处为发展中的政务新区，政府部门已经迁入，区域价值认知感已经形成 配套——交通路网发达，但公交班次及商业配套缺乏，入住率低，形成区域陌生第一印象 地块指标——项目处于南坊中央位置，地块方正，中等规模，无强势景观资源，容积率及产品类型均无限制 地块周边——东西两侧为政府公务员社区及还建房干扰；北侧为城市拓展用地，目前还未规划；南侧为政府保留用地 项目属性界定——政府新区、无强势景观资源、中等规模的房地产开发项目 项目分析思路 世联对开发目标内在逻辑的解析1——短平快是项目首要前提 世联对开发目标内在逻辑的解析2——精品核心关注于产品力和营销力的提升 因此项目核心目标在于去化；但面临着市场诸多方面的约束和挑战 市场占位——受到还迁房和定制房的双重挤压，村民、公务员等客户被分流；向上扩充客户群将是项目现实选择的方向 区域分析1——目标客群看好南坊未来的发展，但片区的交通设施、生活配套、以及片区人气成为购买的重要抗性 区域分析2——南坊是市场热点之一；片区住宅用地的容积率指标普遍较高，小高层、高层将成为市场的主流供应产品 竞争分析——市场热点现阶段主要集中在滨江板块和市府板块，对周边进入南坊的置业客户形成有效拦截 项目问题归纳及核心问题的界定——竞争是项目2-3年开发周期内最为关键的问题 核心问题分解—— 项目分析思路 临沂商品房市场特征——供销两旺，处于中长期上升趋势中；即使在市场最为困难的08年，也实现价增量升 产业结构——受益于临沂的地理优势，商贸和物流业强势增长，同时也成就了临沂的经济活力 人口结构1——临沂人口保持自然增长；但城市化进程加速将为房地产市场的健康发展提供强有力的支撑 人口结构2——同时临沂的商贸繁荣带来大批量的有着较强购买能力的人口，支撑了房地产业的繁荣 收入及需求结构的变化—— 现阶段，房地产的财富效应已经成为影响市场向上循环的关键性变量 银根收缩，直接影响参与者资产负债表的变化 美国次贷危机的根源在于——银根收紧压垮了狂热情绪下高杠杆的大肆资产投机 如何识别政策风向的转变·1——通胀指数；关键指标：CPI指数超过央行人民币存款基准利率（1年期） 如何识别政策风向的转变·2——美联储货币政策变化；关键指标：美国是否进入升息周期 如何识别政策风向的转变·3——政策的持续性和强度；关键指标：是否在1年内持续进行紧缩货币政策？ 如何识别上升趋势的转变——量价背离的发生；关键指标：在价格创出峰值时，而成交量没有达到新的峰值 趋势转变对临沂房地产市场的影响——成本型房价特征限制了大幅调整的空间 宏观趋势研判——核心关注政策变化及其对市场的影响 项目分析思路 “一河五片”的城市化布局已经形成，重点发展南坊政务新区进入快速发展通道，区域价值已经为临沂市民认可 从南坊发展规划来看，地块位于区域商业中心的边缘，处于区域外扩发展的主方向上，未来将承担主要居住功能 从房地产发展现状来看：南坊可分为五大板块，三角洲板块和沂龙湾板块纯粹外，其余板块均有还建房和定制房干扰 三角洲板块——绝版资源及与市府位置关系，形成区域价值标杆，未来将成为南坊片区高端居住区 沿河板块——依托稀缺的河景资源，促成高价的心理暗示，但区域大量公务员社区存在对区域及楼盘价值形成贬损 板块特征： 占据一线河景，有资源优势； 大量公务员社区充斥该区域； 区域商品房开发量少，无规模优势； 客户构成非顶级，主城区价格外溢客户占据一定比重 沂龙湾板块——自成一体，产品品质高，通过完善配套设施吸引主城区客户转移居住，入住率极高 内陆板块——依托于市府及兰山主城区的距离，价值呈现衰减趋势，主打性价比及城市资源，价值塌陷区域 板块特征： 无资源优势； 还建房占据大量土地 产品品质略显粗糙，精细化程度不高； 区域较为成熟，拥有大型商业体规划 中轴板块——处于市府中心主轴上，紧邻规划中区域商业中心，内部多块政府预留地，政府对该区域开发寄予厚望 项目所处片区的核心价值归纳——城市中轴·中央生活区 世联模型——政务新区地产开发价值依托的发展路径 目前南坊片区商品房开发处于第二阶段向第三阶段的过渡过程中，但市场热点仍然在三角洲板块（老城价值+新城价值+资源价值） 生活配套和交通设施配套规划完备，将逐步投入南坊区 市政机关的迁入和相关产业进驻，以点带面，将迅速盘活区域的发展 政务新区发展历程（世联模型）——南坊