南京1912街区整体发展战略规划市场调研报告.pptVIP

市场预期问题 根据与会商家的介绍，其营收水平近年来整体呈现上升趋势。但休闲类及餐饮类商家多数（星巴克、粤鸿和）均表示其收到了宏观经济环境的影响，这种影响明显波及到了具体的营收上。例如星巴克门店经理介绍，预计今年的营收与去年大致持平。 另一方面，酒吧商家代表（苏荷）则认为严峻的宏观经济形势对于娱乐业是一种利好，高端群体越来越多的产生了一种排遣、发泄的需求，这使得酒吧消费群出现了向高端化转变的趋势，现在客人虽然不像以前能喝三瓶五瓶，但是会选择喝贵的酒。相对于大营业额，酒吧商家更希望能把人气做上来。现在一般晚上还是翻两次台。 建议和要求 建议和要求主要集中在“共赢”的话题上。 （1）商家希望能够和街区联合起来，统一营销； （2）相关人员也谈到了对“健康和时尚”的消费理念的认同。 （3）希望街区能够多组织策划活动。 市场初调结论 Conclusion 一、对街区的定性描述 不同的群体对1912的描述存在一定的差异，在总结了以上群体的观点的基础上，我们认为： 目前的南京一九一二街区是一个具有优势区位和文化资源的，以娱乐、休闲、餐饮为主营业态的，吸引本地中高档消费能力客群的综合性休闲娱乐街区，在南京城市内具有广泛的影响力，在南京同行业中处于龙头地位。 街区以历史建筑群落的空间观感及毗邻总统府的区位特征所带来的历史文化表意，由这种历史文化表意与街区娱乐休闲业态、客群特征所赋予的时尚感之间所传递的冲击力，以及大规模以酒吧为主的娱乐业态的集聚效应共同作为街区的核心竞争力。但这种核心竞争力很大程度上来源于南京时尚休闲娱乐业态同比与国内其他一线城市的滞后性以及夜间经济的匮乏。 街区的发展历程是一个经营上不断取得突破的历程，但同时也是一个文化品质与客群阶层悄然下滑的过程，街区丧失了一部分高端客群，偏向了大众化与中庸化。 从另一个角度来看，无论是普通社会公众还是高端人群均对街区抱有较高的期望，这是街区未来发展重要的社会基础和外在动力。 二、调研结论 综合问卷调研和访谈，南京1912街区的成功因素，系统地看来，包括区位、先机、文化底蕴、酒吧业态规模集聚、管理团队经验积累等居于前列 区位：街区的区位优势条件，首先是交通联系的便捷性。但不足的是目前仅有太平路和珠江路的入口，进出有一定的限制，内部停车空间局促，压力较大；第二，娱乐休闲街区与周边区域的关联性非常明显，这是很多街区选址容易忽视的因素。1912街区北临珠江路，南接太平路（中山东路）路口写字楼群，周边新兴企业集聚，青年白领众多，潜在的消费者距离街区较近是南京其他街区无法比拟的优势；第三，与总统府的天然联系是区位条件中最为重要的因素，无论从问卷还是访谈都得到几乎所有人的重视，但事实上街区目前与总统府仅是比邻而居，并未成为一个整体或是关联消费链。面对街区目前的发展现状，从区位优势来看，潜力条件最好或是价值最高的是强化与总统府的关联性，吸引大量的外地游客，丰富日间经济。其次是有意识地强化与两片办公区的联系，通过企划宣传，建立稳定的客源市场，形成竞争优势。 对于成功因素的分析 先机：毋庸置疑的是，1912街区开启了南京夜间休闲消费的先河。发展至今日，酒吧等业态的高度集聚，为后来者设立了样本，同时也是超越的现实障碍。但随着光环的褪去，审美疲劳的产生；同时管理团队内部守成思想的出现，对于威胁和竞争虽有所意识，但面临调整的压力和不确定性，创业初期的思想创新和拚搏精神在下降，先机有可能就是内部危机的开始。 文化底蕴：在这个问题上，无论公司内部还是外部的各种人群的认识都高度一致。分歧在于：第一，公司内部有现实的经营压力，而外部更多地停留在心理的高度预期。经过调研，历史文化的底蕴首先来自于建筑空间的展示性上，对于初期商家的管制宽松，导致了部分建筑外装混乱，影响了建筑的文化展示；另一方面，原有建筑设计较少考虑使用用途，空间设计和配套设施的不足，在一定程度上也是建筑物使用管理的难度之一。第二，虽然对于外部空间环境要求较高，但具体指向分歧较大，从实施角度并无太大难度，更多地取决于街区内部的决心和投入问题。第三，希望文化向产品和服务渗透，这是最高要求，实现难度非常大。开街初期，无论商家还是街区，凭着理想化的憧憬，出现了一批与自身文化结合的商家，但实际运作过程中，经营压力巨大，市场接受度也没有预期理想，先后退出街区，目前街区的产品和服务难以找到代表性的文化符号，成为了被部分高端人群所诟病的原因之一。文化底蕴既是街区取得成功的重要因素，也是招致最大不满的来源，因此本次课题研究将锁定这个重点子课题，从多个角度展开讨论，循序渐进，为街区提供系列解决方案。 酒吧业态的规模集聚：这个因素是街区在南京可以傲视同业群雄的首选因素。客观地看，酒吧业态取得今日的成绩，难能可贵。即使批评的声音，也是针对酒吧业态的低龄人群、治安等负面因素，