XX山东泰安市调报告.docVIP

泰安概况 泰安市位于山东省中部，南与济宁市相连，西隔黄河与聊城市相望，东与莱芜市、临沂市相邻。面积7762平方公里。泰建成区面积59平方公里，200年末，全市有人口万人，。城区居住人口0多万人。，全市有各类房地产开发公司5家。全市亿元 开发阶段 酝酿期 更新改造 发展高峰期 发展期 开发水平 ◆总体水平不高 ◆开发水平不均衡 外来开发商开发的楼盘定位较高，引入了较多发达城市的概念。户型更加新颖，有比较明显的功能分区；外立面精细、清新、高雅；注重小区景观环境的营造；多数建有小区自身的会所；交房标准高；营销包装专业。当地开发商开发的楼盘户型大多停留在90年代的水平，没有明显的功能分区；外立面粗糙；不注重小区景观环境的营造；没有小区配套的会所；交房标准低；没有明显的营销包装。 价格水平 东 南 西 北 多层 2300-3200 1900-3000 1800-2700 2700-3200 联排别墅 4500-5000 2、典型楼盘 嘉德现代城 ◆项目位置： 位于我司A地块（西面地块）东侧，向阳北大街和温泉路交汇处。 ◆开发团队： 开 发 商：泰安嘉德房地产 发 展 商：浙江嘉德房地产开发有限公司 建筑设计：浙江大学建筑设计研究院 物管顾问：浙江绿城物业管理公司 全案策划：杭州智威广告。 ◆项目概况： 总占地面积320亩，总建筑面积23万平方米，总户数近1800户，容积率1.04，绿化率达41%以上，分两期建设，一期已交付，目前开发的是二期。 此案为略带欧陆气息的现代建筑风格，全部为五层加顶部阁楼的多层住宅。 ◆户型： 户型 2室3室4室5室98 97-129 140 160、179 ◆销售价格： 住宅售价2600-3300元每平方米，售价2800元每平方米以上的住宅大多带有免费的平台或阁楼，物有所值。沿街商铺无人问津，开发商目前不对外销售，打算免租金1年半招进一部分商家，视情况再决定是否销售。 典型单元现阶段报价 1#-5/5F-02：137.22×3065=420579（三房，送免费阁楼） 7#-5/5F-01：160.37×3320=532428（五房，送免费阁楼） 2#-4/5F-02：112.57×2845=320264（二房二厅） 2#-4/5F-03：121.73×2805=34145（二房二厅） ◆销售状况： 销售状况不佳，目前该案已是现房，但很多户型都有较多选择，性价比高的带平台及阁楼的住宅还有较多尚未售出。 ◆工程进度： 一期已交付，二期已进入小区绿化及设备安装等扫尾工程。 ◆优劣分析： 优势：建筑外观清新；户型方正实用；开发商实力较强；有一定的营销包装 （在市中心有设大型售楼处）；小区规模较大，内环境营造得较好；小区设 双会所，娱乐设施齐全。 劣势：销售价格偏高，去化速度慢；地点较偏，周边生活配套少；商业招商没有先行，导致无法销售，削弱了现场人气。 龙泽御园 ◆项目位置： 位于市政府西侧，龙泽湖北面。 ◆开发团队： 开 发 商：泰安久丰房地产开发有限公司 景观设计：意大利G/M联合顾问有限公司 物管顾问：上海新世纪房产服务有限公司。 ◆项目概况： 小区由22幢多层住宅组成，其中9幢是联排别墅，面积多在220平方左右；7幢是叠加复式住宅，面积多在180平方左右；6幢是独幢顶级观景别墅，面积390平方米。 ◆销售价格： 联排别墅售价5000-5300元每平方米；叠加复式住宅售价约4000-4400元每平方米；独幢别墅售价约280万一幢（约350平方米），折合单价约8000多元/平方米（开发商炒作用，有价无市）。 作为泰安这样规模及发展水平的城市，价格明显偏高。 ◆销售状况： 联排别墅和叠加复式住宅销售状况较为正常，已销售过半；独幢别墅由于售价太高，目前大多未售出。 ◆工程进度： 已全部完工，正进行道路及绿化施工 ◆优劣分析： 优：本案所处位置是泰安所有项目中最好的；建筑外观清新高雅；开发商实力较强；营销包装专业；小区规模较大，内环境营造得较好；小区设大型地下会所，娱乐设施齐全；周边市政配套设施齐全。 劣：销售价格太高，去化速度慢。 国华经典 ◆项目位置： 本案位于泰山广场西北侧，东面是御碑楼路，北靠环山公路。 ◆开发团队： 投资商：山东国华时代投资发展有限公司 发展商：泰安国华基础产业投资建设有限公司 规划设计：清华大学建筑设计研究院。 ◆项目概况： 总占地面积150亩，总建筑面积108000平方米，容积率1.05，绿化率达40%以上，小区内建有3000平方米的会所和3000平方米的商务设施。小区规划有双拼、联排、叠加三种别墅以及多层公寓。 此案建筑风格较为质朴沉稳，外墙以铁红色为主。 ◆销售价格： 多层住宅售价3500---3900元每平方米，售价3800元每平方米以上的住宅带有免费的阁楼（