XX年11月东莞房地产市场研究报告.docVIP

中原研究报告：新增供应偏紧 大户型成交遇冷（11月） 一、土地市场分析 1、土地供应分析 土地供应以挂牌时间为准，下同。 土地供应创新低，市场逐渐归于沉寂。 2009年11月东莞市国土资源局挂牌上市6宗土地，总面积11.09万㎡，其中仅1宗商住用地，面积总计3.43万㎡；4宗工业用地，占地6.99万㎡；1宗商业用地，占地0.67万㎡；全部土地都是以挂牌出让方式进行交易。进入11月份，土地供应回落到年内的最低值，这主要是由于经过二、三季度的连续放量供应，年底已经基本完成全年的供应计划，所以土地市场逐渐归于沉寂。 2009年11月东莞挂牌上市土地情况一览： 数据来源：东莞市国土资源局 2、土地交易分析 工业用地成交平淡，镇区商住用地成交放量。 2009年11月东莞市成交13宗土地，其中6宗为商住用地，总面积为35.15万㎡，成交总金额15.70亿元；此外，工业用地成交6宗，总面积15.24万㎡，成交总金额0.76亿元，大幅回落到今年新低。可见，近期东莞市工业用地方面，随着年度供应规模的实现，年底交投明显收缩；而商住用地部分供应充足的镇区优质地块，依然赢得不少开发商的青睐。 2009年11月土地挂牌交易情况如下： 数据来源：东莞市国土资源局 3、商住用地成交量价走势分析 商住用地成交增多，价格较为合理。 2009年11月，由于供应的增加，东莞成交了6宗商住用地，全部位于镇区。位于黄江镇三新村的四宗共计32万㎡集商住、商服、商住、幼儿园为一体地块被外来开发商金地地产以起始价14.93亿元收入囊中，折算楼面地价2529元/㎡，这样的价格即符合市场的预期，同时也为金地地产在东莞发展再添新的活力；位于凤岗雁田村的两宗商住用地，被东莞怡安企业开发有限公司以744元/㎡的楼面地价斩获；此外，位于中堂镇鹤田村的商住用地，则被东莞市同悦大酒店有限公司以708元/㎡的楼面地价收获。综上所述，东莞商住用地市场总体还是比较活跃，特别是位于镇区的优质地块，由于比较合理的价格，仍然具有很高的投资开发价值。 供需小结：11月份，东莞土地市场的整体供应明显收缩，并创下2009年的最低值，这主要是由于东莞市基本完成全年土地供应计划，以及当前住宅、商业用地的推地节奏趋于平稳所致。此外，与全国部分城市如北京、上海继续频频爆出“地王”不同，东莞土地市场显得风平浪静，这也主要是由东莞目前的楼市大环境，以及商住用地供应的结构、地段等因素所决定的。 后市展望：进入12月份，东莞土地市场产生明显的变化，商住用地方面的供应将再次大幅放量，特别是位于镇区的塘厦、麻涌、清溪、厚街、中堂都有商住用地进入最后的竞标环节，供应量将会达到30万㎡以上的水平；与商住用地的持续放量不同，年底工业用地的供应仍将节节收缩，特别是松山湖的科研用地，经过前几个月的大幅供应，已经满足大部分企业的用地需求。 二、新增供应状况 新增供应量有些偏紧，11月全市新增住宅供应25.31万㎡，新增项目数15个。 2009年11月份东莞新增商品房供应总体情况： 据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2009年11月全市共有15个楼盘项目有新增供应（如下图），总供应面积为31.34万㎡，环比、同比都有不同幅度的减少，这主要是由于进入年末阶段工程进度赶不上以及其他一些因素使得新增供应对接不上，大多数项目现阶段以前期库存消化回笼资金向最后阶段冲刺。 11月份新增供应中住宅供应面积为25.31万㎡，供应套数达2517套。新增供应量较大的有城果、天诚国际、凯东新城四期、东苑花园、虎门地标、天骄峰景二期、鼎峰?品筑等项目。 其中这些项目中从供应套数来看中小户型的供应占了大部分，别墅的供应仅城区的一个项目中信?森林湖二期，供应套数共24套，城区别墅供应持续偏紧。 附图：2009年11月份新增供应项目分布图： 附表：2009年11月份全市商品房新增供应项目一览： 镇区新增供应阵容强大，城区个盘新增亮点。 据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应区域看，2009年11月商品房新增供应面积镇区占主导，去到总量的六成以上，城区的新增供应面积为11.80万㎡，环比下降42.78%，按面积计算占全市的供应比例为37.64%，其中东城占的比重最大。南城的项目主要有：天骄峰景、盛世东方；东城的项目主要有：天城国际，中信?森林湖二期、鸿发大厦。镇区的新增供应面积为19.54，占全市供应的62.36%，环比下降16.58%，主要的供应项目有：城果、凯东新城四期、翠湖豪苑二期、滨江花园、虎门地标、宝湖山庄三期、鼎峰?品筑、风临花语岸、聚龙?彩虹湾等。从11月份的新增供应项目来看，中小户型仍然供应的主力军， 非住宅的商铺和车位供应得到了较大的补充。 公寓供应放量剧增，别墅供应大幅回落。 据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应结构上看，200