XX年11月盐城市房地产市场报告.docVIP

盐城市市场报告 一、宏观经济及城市概况 （一）城市概况 1. 地理位置及特征 盐城市位于江苏沿海中部地处苏北平原中部， 3. 行政区划 盐城下辖一区二市五县，市区、东台市、大丰市、响水县、滨海县、阜宁县、建湖县、射阳县，市区下设盐都、亭湖两个区和盐城开发区 （3）制造业发展的强劲动力 盐城制造业的发展带来大量人口的集聚、GDP的上升，是拉动盐城城市经济发展和城市建设的强劲动力。 近年来，盐城工商业招商引资的形势相当良好，沿海地区制造业上海——苏南——苏北的梯度转移模式已初现端倪。 盐城悦达集团的存在更加凸显了这个发展中城市的与众不同。目前悦达集团汽车生产线为年产十万辆，主要零配件为进口组装，已经成为盐城经济发展的主要支柱。 随着三十万辆生产线的开通，零配件自主生产的比例必然加大，悦达也将真正成为盐城地区无可争议的支柱龙头企业，将拉动与汽车相关产业的经济腾飞。 （4）建城区的扩展带来人口聚集的效应 盐城撤区建市后，第一项城建工程就是拉大城市框架，把建成区扩展为50平方公里，体育馆、展示馆、博物馆等文化设施不断完善，再加上制造业发展带来的大量就业机会，使得盐城明显区别于其他县级市。 农业人口的城市化指向，将使盐城在短时间内迅速发展成为百万人口的大城市。 盐城市的境外投资也有一定的规模，特别是韩国投资商占了很大的比例，约有6000名韩籍人士在盐城工作和生活，这些高消费人群的增加可以繁荣盐城市的商业市场。 （5）城市竞争力迅速增强 盐城通过多年的发展，综合实力得到了不断提升，2004年11月，在国家统计局首次发布的“中国综合实力百强城市”排行榜上，在全国286个地级以上城市中，盐城市排在第83位，跻身于全国百强城市行列。 盐城市能跻身百强，是对其过去发展的肯定，也是其未来发展的希望。在中国经济平稳发展的基础上，盐城市将有更好的前景，也为盐城市的商业乃至商业物业的发展创造了有利条件。 （二）城市经济发展状况 1. 经济总量跃上新台阶盐城位于沿海、沿江、欧亚大陆桥经济带，是京沪东线的重要节点，是江苏省沿海中部城镇群的区域性中心，而且在上海两小时交通圈范围内，可以成为上海北翼滨江沿海发展轴的重要组成部分，为盐城实现跨越发展提供了历史性机遇。 2007年实现地区生产总值1368亿元，按可比价计算比上年增长15%，增幅创“九五”以来的新高。按常住人口计算，全市人均GDP达18000元。产业结构形成新格局经济结构进一步优化，重工业化特征已经显现，标志着盐城市已由工业化初期阶段进入了工业化的中期阶段。 财政收入再创新纪录财政收入实现历史突破，预示着盐城市经济社会发展的实力进一步增强。财政收入占GDP的比重为10.8%，比上年同期提高1.3个百分点 4. 投资总量实现新突破东风悦达起亚汽车第二工厂、沿海风力发电等一批重大项目取得突破，成为盐城市新的经济增长点。 2008年上半年全社会会固定资产投资完成540.4亿元，增长38.7%，增幅比上年同期提高5.7个百分点。 盐城市区居民人均可支配收入高于苏北平均水平，与徐州及苏中各市水平较为接近，增长率也居于苏北第二、全省中游。 2、 2、居民生活、消费水平分析 消费需求稳步增长。上半年，全市社会消费品零售总额实现252.99亿元，增长25.3%，扣除物价因素，实际增长18%，同比提高1.4个百分点。从上半年情况看，零售业增势强劲，保持市场主导地位。 消费品市场日益繁荣。在城乡居民收入较快增长和消费结构升级以及消费观念变化的双重影响下，全市消费品市场明显趋旺。其中零售业业增长迅速，成为拉动消费的主要力量。 城乡居民居住条件进一步改善市区居民住房人均建筑面积25.95平方米；农村居民人均住房面积为35.48平方米，增加1.49平方米。从总体上看，目前盐城房地产市场运行带动了房地产业的快速发展。目前盐城市房地产开发投资基本适度的增长区间，不考虑价格因素，预计总量将保持20%左右的增长水平。既不会延续一度过热的态势，也不会出现投资不足的情况。从供给与需求关系看盐城市房地产内需潜力巨大，主要是旺盛的住房需求根据政府建设百万人口大城市的目标，市区人口将在现有的基础上增加一倍，每年新增加的住宅需求将超过百万平方米。国际经验表明，城镇化水平在30%至60%之间，房地产市场将进入高速发展期，而盐城市200年城市化水平为4%，刚进入房地产市场的快速发展期。房地产投资需求明显下降。上半年，全市用于房地产开发的土地开发投资额仅3亿元，同比下降22.7%。房地产入库税收增幅明显下降。今年1-5月份，全市房地产业入库税收5.28亿元，同比增长29.4%，增幅同比下降36.7个百分点。 2.2、价格走势 整体来说，盐城地产热潮起步于2003年，地产整体市场的发育是比较健康、平稳。在政府（物价局）的限价措施下，整体房价从2003年的均