XX年1～10月份全国房地产市场形势.docVIP

2011年9～10月份 全国房地产市场形势变化分析报告 营销部 2011年10月20日 目录 第一章 宏观政策 1 1、国家经济、房地产等相关政策分析 1 2、全国各大城市地方经济、房地产等相关政策分析 2 第二章 全国房地产市场动态 4 1、全国商品房销售面积与销售额变化分析 4 2、全国商品房和住宅均价变化分析 5 3、全国商品房成交量变化分析 6 4、2011年第三季度全国地价变化情况 7 5、房地产市场形势预测 8 宏观政策 1、国家经济、房地产等相关政策分析 央行拟从9月5日开始将部分保证金存款也纳入存款准备金上缴范围(信用证保证金存款、保函保证金存款、银行承兑汇票保证金存款)。据测算，此次扩大存款准备金上缴范围，可能将使得银行资金直接减少8000亿到9000亿。 中国人民银行10月13日宣布，将从10月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。由此普通存款类金融机构将执行13％的存款准备金率标准，达到近年历史高点。这是央行今年以来第八次上调存款准备金率，而上次央行上调存款准备金率是在9月25日。对照近几次上调时间可以发现，央行上调存款准备金率频率逐步加快。此次上调存款准备金率0．5个百分点，可能冻结银行体系资金超过1800亿元。 国家统计局10月14日发布报告，9月份全国居民消费价格总水平（CPI）同比上涨6.1%，涨幅比8月份的6.2%回落0.1个百分点，这是今年4月份以来CPI涨幅连续两个月回落。 10月14日，中国央行发布2011年前三季度金融统计数据报告显示，今年前三季度住户贷款增加2万亿元，非金融企业及其他部门贷款增加3.67万亿元。 10月10日，建设部发布最新统计数据，截至9月底，全国城镇保障性住房和棚户区改造已经开工986万套，开工率98%，与8月相比，9月新开工118万套，开工率提高了12个百分点。 分析结论：央行扩大存款准备金范围、连续上调存款类金融机构人民币存款准备金率使得银行银根紧缩，影响房地产开发贷款和房地消费贷款供应总量，8、9月份CPI涨幅连续两个月回落说明通膨暂时止住，保障性住房建设速度的加快、力度的加大逐步缓解了住房需求总量，这样流入房地产的资金会逐步减少。 2、全国各大城市地方经济、房地产等相关政策分析 8月底9月初，广东韶关和辽宁丹东两市发布文件出台限价措施，两市的限价措施比较相似，一是将新申请预售许可的项目与周边地区或市区同类项目均价比较；二是在售项目在《通知》下发后又申请预售许可的与该项目原备案均价比较；三是已取得预售许可的，实际销售价与备案价比较。丹东的措施更为严厉，要求销售均价不得高于备案价及同地段同类住宅价格，而韶关要求销售价格比周边楼盘价格的丈夫不得超过10%。 9月5日，衢州市发布《衢州市人民政府关于进一步加强市区房地产市场调控工作的若干意见》采取限购措施，要求本地户籍居民限购3套，比其他限购的城市多一套，也是第一个本地户籍居民限购3套的城市；外地户籍居民限购一套，且纳税或社保证明年限为1年。至此，浙江省实施限购措施的城市增加到8个（杭州、温州、金华、舟山、绍兴、台州、衢州）,成为出台限购令城市最多的省份。 分析结论：距7月“国务院常务会议”提出继续从严执行限购政策已国两个多月时间，截止9月16日，只有浙江台州和衢州两市出台限购措施，并且限购措施较为宽松；广东省的韶关市和辽宁省得丹东市均下发文件提出限价措施，以“限价”代替“限购”，限购政策被地方政府变相放松执行力度。 全国房地产市场动态 1、全国商品房销售面积与销售额变化分析 9月全国商品房销售面积11435万平方米，高于去年全年月平均销售水平（8700万平方米），达到本年的第二高点，（6月商品房销售水平为11487万平方米）。受信贷紧缩政策影响，开发商加快推盘速度，并通过打折促销等营销策略加速资金的回笼，规避资金链断裂的风险，带动9月销售面积达到今年以来高点，但本月同比增速仍然处于较低水平。9月商品房销售面积同比增长9.5%，增速明显下降，降至本年低位，比上月放缓4.1个百分点。9月住宅销售面积10064万平方米，同比增长6.7%，环比增长44%。 销售额方面，9月全国商品房销售额为6048亿元，同比增长10%，其中住宅销售额4939亿元，同比增长5.6%。 分析结论：2011年前三季度全国商品房销售面积和销售额增速逐步放缓，九月商品房和住宅房销售额高于八月，但同比增速降至本年低位。 2、全国商品房和住宅均价变化分析 1-9月全国商品房和住宅销售均价分别为5514元/平方米和5140元/平方米，较1-8月销售均价均下降0.8%，比去年同期分别上涨9.4%和8.2%，增速继续放缓。 根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年9月，全国100个城市住宅平均