XX年4月上海市浦东别墅市场月报.docVIP

南通市房地产市场阶段专题报告 一、整体市场运营情况 1、土地市场 自08年下半年来，南通市区推出地块面积大幅下降，特别是居住类（不含底价位商品房）用地，08年12月响应国家政策，先后出让五宗低价位商品房用地（建筑面积约50万平米），全部成交，09年一月，仅推出一宗工业用地，建筑面积5.33万平米。（注：数据来源南通国土资源网） 表一：08年第四季度与09年一月土地挂拍详细列表 日期 用地性质 面积（万平米） 合计（万平米） 2008年10月 居住 16.08 69.33 商办 0 工业 53.25 2008年11月 居住 2.01 36.81 商办 9.31 工业 25.50 2008年12月 居住 52.95 67.68 商办 3.12 工业 11.61 2009年1月 居住 0 5.33 商办 0 工业 5.33 图一：08年第四季度与09年一月土地挂拍面积对比图 低价位商品房土地的大幅出让（总建面积约80万平米），将在09年大幅面市，普通商品房市场必将受到影响，市场竞争将更加剧烈。同时，普通商品房土地出让减少，意味着将来一段时间内上市新盘将会较少，在一定程度上利好。 2、新批预售情况 08年第四季度，南通市区新批预售面积在正常幅度内波动，08年全年新批预售308万平米，第四季度78万平米，占25.32%，08年全年平均月新批预售面积25万平米，09年1月新批预售10.64万平米，有一定幅度下降，预计09年受销售不利的影响，开发商会放缓开发节奏，预售面积将会有大幅下降。（注：数据来源南通房产信息网） 表二：08年第四季度与09年一月新批预售面积详细列表 日期 用地性质 面积（万平米） 合计（万平米） 2008年10月 居住 29.37 40.53 商办 11.16 2008年11月 居住 11.74 11.74 商办 0 2008年12月 居住 22.65 26.25 商办 3.6 2009年1月 居住 10.28 10.64 商办 0.36 图二：08年第四季度与09年一月新批预售面积对比图 3、销售情况 本数据来源于南通房产信息网，成交数据为网上合同备案数据，拆迁安置房等占较大比重，不反应实际商品房成交数据。 从整体成交情况来看，08年第四季度成交量没有明显下降，主要为拆迁安置房等的备案量居高不下，实际商品房的成交量与全年平均来比有明显下滑。 图三：08年第四季度与09年一月成交住宅套数对比图 图四：08年第四季度与09年一月成交非住宅面积对比图 二、重点竞争楼盘分析 1、整体成交情况 选择南通市区19个重点竞争楼盘，根据网上备案数据，实时跟踪其每周成交情况，下图的销售统计为这19个重点竞争楼盘的网上备案成交数量之和的走势图。 所选重点竞争楼盘包括：凤凰莱茵苑、优山美地、玉兰公寓、万通城、鑫乾国际广场、国贸中心、高迪晶城、鸿运装饰城、玖珑城、尚德城邦、濠河经典苑、全景大厦、尚美家、苏建阳光新城、星河城、奥特莱斯、博园岚郡、金水湾、东辉花园。 图五：08年11月至09年一月重点竞争项目成交合计走势图 从重点竞争项目周成交情况统计来看，11月前两周成交情况尚可，11月第二周因为房展会优惠政策及多项目开盘影响，成交有一波峰，从第三周开始，成交量一直低迷，保持在40套左右波动，到09年1月第二周开始，成交量有一定程度回升，一方面由于年底返乡热潮带动销售，另一方面与项目的优惠促销也有很大关系。 2、重点竞争楼盘 ■ 凤凰莱茵苑 （1）价格走势 均价元/平方米 最高价元/平方米 最低价元/平方米 发布日期 价格描述 ---- 5300 4400 2009-02-04 十套特价房，楼层都在5层以下，面积在96-176平米不等 6800 ---- ---- 2008-11-14 小高层主力总价62万--138万 6600 ---- ---- 2008-03-13 小高层均价6800元/平方米，高层均价位6600元/平方米 6500 ---- ---- 2008-02-21 ---- 6600 ---- ---- 2007-12-28 小高层、高层 活动内容 2009-02-12 特价房，6重豪礼，含6万元车位券 2009-02-04 有十套特价房,5层以下，价格在4400-5300之间，面积在96-176平米不等 2009-01-08 享受6重豪礼回赠 2009-01-07 推出十套特价房,限1月15日前成有效 2008-12-31 送业主每户价值180元的2009年全年《江海晚报一份》一份 2008-12-11 所有老业主可凭身份证在12月15日前到售楼处领取2.5L金龙鱼