2011年7月西安商品房市场发展及形势分析报告.docVIP

2011年7月西安商品房市场发展报告西安房地产信息网????????时间：2011-08-18 7．12新国五条及土地新规的出台，使得从5、6月份以来各地楼市普遍呈现的销售回升的态势再现转折。根据西安房地产信息网数据研究中心对全国主要一、二线城市楼市交易情况的监测数据来看：广州、上海、苏州、武汉商品房交易均呈现回落态势，跌幅从13%至25%不等，而北京、成都、南京、青岛均呈现继续续增之势，但是除北京外涨幅基本上普遍回落，全国各主要城市再现分化。 7月作为二线城市的西安楼市则有如下表现—— 1? 楼市淡季月房企开始蓄水? 7月西安商品房销量下降15.34% 7月份西安商品房交易面积为104.35万平方米，环比下降15.34%，同比上年则继续增长21.41%。其中普通住宅成交面积为 91.7万平方米，环比下降6.37%。 7月7日，央行再次对存贷款基准利率进行了调整，银行的再次加息使得贷款成本不断增加，对于按揭群体来说是一笔较大的负担，在高房价与高房贷面前，不少首次置业者不会一次性付清房款，这就迫使部分购房者推迟购房。在购房者置业热情减低的同时，开发商也开始逐步为“金九银十”月蓄水，市场销售热度已经有所下降。 2? 楼市政策施展“组合拳”? 7月西安商品房市场供量下滑 在7 月12 日的“新国五条”提出房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施后，7月20 日，国务院常务会议又出台土地市场“国五条”，首次提出加强和改善土地调控。面对房产市场和土地市场调控的“组合拳”，加之市场销售淡季的到来，很多项目开盘时间也是一拖再拖，各地房管部门于项目的预售证审批发放从严，对房企项目预计上市价格进行先期控制，也影响到市场供应的放量，7月，西安商品房新批准预售面积87.91万平方米，环比上月下降9.47%，同比上年下降53.94%%。其中普通住宅73.06万平方米，环比下降12.02%。 从5月、6月、7月西安市场新批预售与市场交易的比较来看，目前的西安市场呈现阶段性供不应求，在销售市场持续低迷的情况下，开发商采取了一系列措施来挽救市场，不少房企开始有意识地增强了其项目房源的释放量，各打折、促销等优惠活动在市场上纷纷铺开，尤其目前针对首次刚需置业人群所倚重的中小户型在房源供应及折扣方面力度有所加大。 从西安房地产信息网数据研究中心对于目前全市各城区打折楼盘的比例统计来看，7月的楼市悄然出现了些许变化：主动降价的楼盘越来越多，多个板块打响价格战，品牌房企放下姿态主动以低价迎合市场……7月份西安市六城区在售楼盘共计275个，其中打折楼盘占比达到60.6%。比例最高的高新区打折楼盘占比为71.8%，长安区比例相对较低，为47.4%。其余各城区打折楼盘比例分别从58.7%至61.3%。与打折促销楼盘的数量持续增多相同步的是，楼盘打折力度由以前普遍的1%－2%的优惠，普遍扩大至3%以上。 3? 普通住宅 3.1? 销量走势 7月，西安市普通住宅成交面积为91.7万平方米，环比下降6.37%，同比上涨25.59%。从全市6个城区的销量来看，本月城北、城西、高新三个城区销量呈现上扬态势，其他各城区销量都表现为下滑趋势。??????? 3.2? 购买年龄分布情况??? 7月，西安市普通住宅成交面积为91.7万平方米，环比下降6.37%，同比上涨25.59%。从全市6个城区的销量来看，本月城北、城西、高新三个城区销量呈现上扬态势，其他各城区销量都表现为下滑趋势。7月，西安市普通住宅成交面积为91.7万平方米，环比下降6.37%，同比上涨25.59%。从全市6个城区的销量来看，本月城北、城西、高新三个城区销量呈现上扬态势，其他各城区销量都表现为下滑趋势。 ? ????普通住宅购买人群年龄分布图显示，本月住宅市场购买年龄比例最大的仍然是25-30岁这个年龄段，占全市的17.32%，35岁以下人群整体比例为41.7%。具体来看，各年龄段比例较上月基本没有大的变动，在各银行将房贷首付比例纷纷提高后，青年刚需置业者的购买力受到很大的限制，限购初期刚需主导市场，低年龄段人群占据主力份额的局面已经在这2个月有所改变，目前普通住宅各年龄段比例相对较为平均，购房年龄结构分布较均匀。 ????从图上三个面积区间段的成交比例走势图来看，110-130㎡、144-180㎡的中大面积段比例在5月份后逐步上升，而50-70㎡小户型面积区间比例渐趋下滑，原本逐步解除观望的刚需人群基于政策的再度从严重审，以及近期部分银行对首次置业首付也提升至五、六成后，置业人群比例开始有所回落，而改善需求比例则此消彼涨，三、四室等中大房源比例升高。 本月普通住宅销售总套数为8082套，环比下降6.72%。从各面积销售套数分布情况来看，110-130平方米是本月的主要面积区间段，占27.6%，该比