XX年上半年北京房地产市场整体市场分析.docVIP

2006年上半年北京房地产市场整体 一 2006年上半年北京房地产市场供需及价格走势 　　 1.1 概述 　　上半年房地产开发投资和住宅投资增长速度较快，1—5月，全市完成房地产开发投资480.9亿元，比上年同期增长18.1%。其中，住宅投资完成251.0亿元，增长33%，增幅比上年同期提高36.2个百分点，写字楼投资57.9亿元，下降10.6%。 抛开06年新政出台后对北京房地产市场的短暂影响不谈，06年上半年北京房地产市场从整体上说是朝着稳定平缓的方向发展的。06年1季度，北京商品住宅的预售均价为6885元/平方米，同比增长了14.8%,结合“国六条”的政策引导，5月29日，九部委出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，市场成交量在政策细则问世之初微有下调，与5月份相比，6月份全市期房销量小幅减少，比5月份的16548套减少了1132套；售出面积比5月份的1989984平方米减少了44575平方米，环比增幅分别为-6.8%和-2.2%，宏观调控的影响已经初步显现。由于“国十五条”是在5月26日才公布，因而政策的作用在6月份还没有完全显现出来，按照通常的房地产开发建设周期来看，从设计、施工到上市，至少需要多半年的时间，所以，政策作用较为明显的时期应是今年年底到明年上半年。 　　1.2 上半年同比成交面积微降 　　06年上半年商品房预售成交面积总体走势相对平稳，5月新政出台后，市场观望情绪出现，成交量有了2.1个百分点的下滑，但下滑幅度较小，出乎了很多人的意料。从总体的成交面积而言，06上半年1116万平方米的成交面积与05年同期的1135.8万平方米基本相当。 　　1.3 批准预售量同比有下降 　　06年上半年，北京市共批准预售项目273个(包括新开项目和老项目后期)，整体的批准预售面积为1104.85万平方米，相比05年同期的1241.4万平方米的批准面积，下降了12%。迫于新政的要求和众多开发商在市场执行细则没有出台前的观望情绪，06年6月份可预售项目环比下降了33%。 　　2.1总体成交量明显上升 　　2006年上半年，北京市实际总成交土地38宗，共计建设用地面积为1751983.032平方米，规划建筑面积为3406052.164平方米，比去年同期增长2.3倍，其中住宅用地建筑面积占总建筑面积的74.2%，住宅开发仍然是房地产开发的主体物业类型，如下图所示： 　　从以上数据可以看出，相比05年同期，06年上半年交易量明显上升，成交地块数量有了1倍的提高，这其中挂牌27宗、拍卖8宗、招标3宗，成交地块单个宗地交易面积明显扩大，而楼面价格06年上半年同比增长7%，一定程度上反映了土地价格不断上扬的市场事实，同时多块大宗土地在激烈竞拍后高额成交反映了很多开发商等米下炊的焦急心理。 　　2.2 地块分布多处于(远)郊区 　　上半年城八区与(远)郊区县土地成交的地块各为19宗，土地成交的面积比例为1：1.13，土地供应郊区化的态势愈加明显，同时城 　　八区土地的平均交易价格为4311元/平方米，而(远)郊区县的平均土地交易价格为1164元/平方米。 　　2.3 06年下半年土地供应分析 　　资料显示，06年下半年预计入世的土地将达到32块，总建设用地面积为253.56万平米，规划总建筑面积为412.57万平米，地块分布主要在朝阳、丰台和大兴三地。 　　2.4 06年土地供应计划分析 　　2.4.1 优化土地供应结构 　　今年北京土地供应计划安排供应总量为6500公顷， 其中新增建设用地3900公顷，存量建设用地2600公顷。经济适用房用地300公顷，同比增长了100公顷，住宅商品房用地1600公顷，同比减少了150万平方米。按照城区来划分，城八区约占投入量的40%，主要集中在朝阳、海淀、丰台区，远郊10个区县约占投入量的60%，主要分布在顺义、通州、亦庄三个重点新城。通过土地投入量和分布区域比较可以发现，政府在不断优化土地供应结构，保持住宅商品房用地、经济适用住房用地的平稳供应，并向普通住宅商品房倾斜，目的是通过土地供应来调控普通商品房的供应和价格。 　　2.4.2 土地供应量充足 　　据北京市国土资源局有关官员表示，2005年北京通过预审的土地项目达到1225个，其中部分土地已经在2005年进入市场，还有一部分则在2006年进入市场。此外，2004年通过“8??31”土地大限的可继续协议出让的项目共288个，土地面积2300多公顷，其中去年已经开始进行开发并入市的土地面积达到1300多公顷。在正常情况下，今年还将有余留的1000多公顷进入市场，结合以上官方的统计数据，再从目前实际入市的土地面积和已经公布的土地供应量来看，今年京城土地的供应量应该是相当充足的(从土地整理储备中心得到的最新信息显示：仅7月份就有18块