XX年上半年商品住宅市场情况及未来走势分析.docVIP

2006年上半年商品住宅市场情况及未来走势分析 2005年长春商品住宅市场 1、成交量 从2005年长春市商品住宅市场的整体发展趋势看，大环境并不乐观，除在价格方面保持了稳定的小幅上扬外，市场整体成交面积、成交金额、成交总套数方面却成明显的下降趋势。 据了解在长春市商品住宅市场的交易中个人购房占94％，其中个人按揭占个人购房的52.9％。以上数据表明在长春市商品住宅市场上，个人购房需求在整个市场中占有绝对的主导地位。市场交易量的下滑代表着个人购房需求在一定程度上受到了来自多方面因素的抑制，有所下降，从而影响着市场的宏观走势。2005年长春商品住宅市场的发展状况及来自政策、规划、土地、开发成本等方面的逐多变化，有形的增加了2006年长春房地产市场走势的不确定性，为2006年市场的整体发展起到了一定的警示作用。 2、市场供应量 从2005年市场供应量上看整体产品供应量有所走低，结合当年市场成交量方面看，成交量的下降对供应量的走势产生了一定影响。同时，供应量的降低一定程度的缓解了成交量下降对宏观市场的不利影响。 从2005年长春市土地成交情况看，2005年初，政府公布的国有土地出让计划中，预计出让面积为1012万㎡，在年底实际成交仅为493.89万㎡，实际放量不到计划放量的50%，经分析主要原因有三点： 一是政府在土地回收、储备、整理环节出现问题（尤其是旧城区）； 二是政府对土地放量实行人为控制，保证土地价格平稳上升 三是受本年度国家宏观调控影响。 从2005年各区土地出让情况看，目前开发商的土地资源储备比较丰富，大量的待开发土地似乎预示着2006年市场产品供应量的增大。但实际上，从成交土地的分布情况看，净月区土地成交量较大，约占总量的近50％，如此大的比例很大程度影响着2006年土地的整体开发量及市场供应量。由于净月区受区域发展的限制，房地产业发展相对滞后与市区市场，现物业的主要存在形式多以集资建房和高档别墅项目为主。从商品住宅开发的角度考虑，其产品形式比较单一，区域内市场购买能力有限，同时对区域外客户资源的吸纳能力不足，市场认可度不高等因素影响了开发企业对所购土地在开发时机方面的考虑，即多以土地的储备为主，对区域市场呈观望态度，所以2005年土地市场的储备情况并不能完全表明2006年房地产市场的整体供应量会明显增大。 3、成交价格 从价格方面看2005年长春增量商品房成交均价为2485.96元/㎡，同比增长11.14元/㎡，市场成交价格呈上升趋势，受市场交易量滑坡的影响不是很大，价格的坚挺从一个侧面说明了开发商对市场保有较强的信心，这对于发展中的长春房地产市场来说，无疑起到了一定的稳定作用。 4、居住现状 年份 2003年 2004年 2005年 人均居住面积（㎡） 22.32 23.85 24.62 从上表中可以看出，长春市人均居住条件在不断改善，但结合市场整体成交情况看，从一个侧面反应出，消费者的购买能力和购房需求及市场导向方面有着一定的落差。根据长春市政府公布在未来5年内，长春市人均住房建筑面积将增加到27.5平方米上看，市场固然存在一定的机会点，但政府对宏观市场的把控能力应要进一步加强。 2006年上半年商品住宅市场 一、市场状况评述 1、成交量 市场整体成交情况 2006一季度商品住宅成交情况 成交情况 成交套数 成交面积 成交金额 数量 16644 129.1万 44.6亿元 2、价格方面 注：特指商品房市场 注：特指增量住宅 从成交价格区间看，1501——2500元/平方米价段成交量最大，可以看出，中、低档产品市场需求量较大，在整体市场中占有一定的主导地位。另外3000元/平方米以上的产品在市场中也占有一定的份额。 3、成交区域 注：特指增量住宅 从上表中可以清晰的看出，绿园区和南关区占总量的54.6％，成为主要的购房区域。 4、成交户型 注：特指增量住宅 从房屋面积的选择上看，这种面积分布比较平均，在需求层次上没有形成明显区分，从而刺激了市场上类型产品的快速发展。 6、成交地段 注：特指增量住宅 从上表情况看，四、五级地段成交量较大，达到了总量的62.9％，由于此类地段土地级别相对较低，区域市场整体房价略低，是中、低档产品开发的主要区域，受价格影响市场需求量较大，所以在各级别中占有绝对比例。 二、市场现状分析 1、土地供应分析 出让面积 （万㎡） 出让金额 （亿元） 宗地数量 单位价格 2005年1—4月 139.5 5.56 14 398.35 2006年1—4月 176.2 11.1 19 565.72 同比 ↑20.8% ↑50% ↑26.3% ↑29.6 从2006年1－4月份长春国有土地出让情况看，虽然今年计划土地放量将在2005年的基础上