XX年全国房地产行业走势分析3.docVIP

2010年全国房地产行业走势分析 江西·地产 1 2009年-2010年初全国经济发展与房地产走势 2 1.1我国经济企稳走强，四万亿刺激计划有成效 2 2 2010年以来中国地产政策对中国房地产影响 3 2.1影响较大的房地产新政 3 2.1.1“国十条”发布前的房地产政策 3 2.1.2近期推出房地产政策及相关规划 3 2.2土地财政对房地产价格影响 4 2.2.1税制改革前——“土地财政”依旧 4 2.3 2010年土地供应情况变化 6 2.3.1上半年供地总量大幅增加 6 2.3.2 2009年自年初以来房地产开发投资增幅增加，房地产价格上涨 7 2.3.3 保障房用地供应量明显增加，房地产用地出让价款回落。 7 2.3.4土地成交量与同期推出量比值持续下降，5-6月流拍率有所上升 8 2.3.5对下半年土地市场发展的预计 10 2.4 2010年下半年年房地产价格稳中有降 10 2.4.1新政后多数城市的价格指数环比涨幅持续收窄 10 2.4.2二手房市场分析，成交量比值高于新房，但总体成交量下降 10 3 房产税 11 3.1房产税2012年推出有相当大的难度 11 3.2未来的房产税的推出有利于地产市场发展 11 4 江西省房地产发展状况 12 4.1江西省房地产行业板块影响 12 4.2 土地供需状况分析 12 4.2.1 2009年江西省土地供应计划表 12 4.2.2 2010年1-5月江西省全省各设区市主要经济指标 13 4.3 房地产开发投资数据分析 13 4.3.1 江西省城镇化程度加快 13 4.3.2 2010年江西房地产投资平稳，观望明显 14 4.3.3 加快保障性住房建设 15 4.4 房地产市场价格走势分析 16 5 房地产市场形势分析 16 5.1.1调控力度会进一步加大，保障性住房进一步深入 16 5.1.2国土资源部调查房地产开发企业土地闲置是个信号 17 5.1.3未来房地产企业发展方向 17 1 2009年-2010年初全国经济发展与房地产走势 1.1我国经济企稳走强，四万亿刺激计划有成效 2003-2007年，我国经济连续五年保持两位数的增长。2008年在宏观调控政策和世界金融危机的影响下，经济增长出现逐季回落。1-4季度各季度，GDP增速分别为10.6%、10.1% 、9%和6.1%，3季度以后受世界金融危机影响，经济增长出现较快下滑。2009年全年国内生产总值335353亿元，按可比价格计算，比上年增长8.7%，增速比上年回落0.9个百分点。GDP增幅逐季增加，1-4季度各季度，GDP分别同比增长6.1%、7.9%、8.9%和10.7%，全年增长8.7%，实现全年8%的GDP增长幅度，达到预期调控目标。2009年CPI比上年下降0.7%。总体看CPI走势呈现前低后高，上半年各月CPI均为环比下降，下半年CPI出现环比上涨，通胀预期出现。从同比来看，2009年1-4各季度CPI分别同比下降0.6%、1.5%和1.3%、同比上涨0.7%。CPI环比自7月份开始由下降转为上涨，11月份同比涨幅由负转正。 城镇固定资产投资规模在2009年12月创下近期高点之后，到2010年的2月份猛然下跌，投资总量仅相称于2009年12月份的一半左右。显然，在经历了2009年的一轮密集投资之后，后续资金和项目都开始节奏性的放缓。且今年上半年开始，国家开始控制固定资产投资，新开工项目也首次下降，预计今年下半年还会延续这一措施，继承控制固定资产投资尤其是“两高一资”(即高耗能、高污染和资源性)项目的投资。最新宣布的上半年投资数据固然维持在较高位置，但增速下滑的趋势仍在延续。 2010年上半年全社会固定资产投资114187亿元，同比增长25.0%，每月累计增速创出了自2008年3月份以来新低。 表1-11998年-2010年CPI,GDP增长率变化 2 2010年以来中国地产政策对中国房地产影响 2.1影响较大的房地产新政 2.1.1“国十条”发布前的房地产政策 1）3月23日,国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业务,并在15个工作日内制订有序退出的方案。 2）从3月28日到4月2日，新华社以《红火景象下的楼市之忧》为开篇评论，连续6天播发评论，对房地产当前的问题进行了全方位的解读。 3月28日 《红火景象下的楼市之忧》 3月29日 《不能让楼市成为投机者的乐园》 3月30日 《坚决清除房价中的“腐败成本”》 3月31日 《疯狂的房价叫板土地招拍挂》 从经济学的角度讲,现有的土地招拍挂属于供给垄断和需求竞争型。这种供给垄断与需求竞争并存的模式,必然造成需求方恶性竞争,导致地价不断暴涨 4月1日 《“土地