XX年北京房地产市场动态研究分析.docVIP

目 录 一、北京市住宅房地产市场发展现状 2 （一）高档住宅需求减弱，新增供量继续释放 2 （二）四、五环房价高位运行，政策继续新一轮调控 3 （三）市场观望使成交下降，房价继续上扬使有价无市 4 （四）小结 5 二、区域住宅房地产市场发展现状 6 （一）开发情况 6 （二）住宅项目供应情况 7 （三）住宅项目需求现状 9 （四）价格走势 10 （五）项目比对 12 三、个案分析（针对北京东部区域高端房地产市场） 17 （一）合生国际花园 17 （二）乐成国际二期 18 （三）泛海国际 20 （四）华城滨河世家 22 （五）世界城 24 （六）新城国际三期 25 四、对本案启示 27 一、北京市住宅房地产市场发展现状 （一）高档住宅需求减弱，新增供量继续释放 2008年第一季度北京高档住宅市场呈现季节性波动进入淡季需求有所回落，小幅下滑同时由于第一季度新增供应量较上一季度有所上升，给市场空置率水平带来一定上涨压力截至200年第一季度，高档住宅市场的累计供应量为45500余套，其中服务式公寓、中高档公寓、高档别墅，分别占总供应量的21%、64%和15%。新增供应方面共有7个高档住宅项目完工投入市场，为北京高档住宅市场提供了2330套的新增供应量。传统的CBD和燕莎区域仍是供应的热点区域，共有5个新增项目分布于以上区域，占新增供应量的90%。 从新盘统计中可以看出，住宅市场的供应量激增，2008年第一季度普通住宅新入市比例占新盘供量的65.1%，而高档住宅及其他物业仅占34.9%，市场对高档物业的需求量逐渐减少，户型偏小并且以精装为主的项目更受大众欢迎。 由于2008年奥运会的临近，部分开发商将会加快开发进度，以回避由于奥运会召开带来的市场风险。在未来的三个季度内，北京高档住宅的新增供应量将会达到15500套左右，创下高档住宅新增供应量的历史新高。另一方面，即将召开2008年奥运会将会对北京高档住宅市场尤其是服务式公寓及高品质的高档公寓市场发展将起到巨大的推动作用。大量新增项目在短期内入市将会对高档住宅市场造成一定压力。 （二）四五环房价高位运行 期房均价增长较快，四至五环路突破万元。从分环路住宅期房均价来看，四环路以内住宅期房均价达到每平方米13121元；四环至五环路均价突破万元，达到10616元、五环至六环路和六环以外价格分别为7037元和4865元。高档公寓平均售价进一步上涨，接近23000元/平方米，与上一季度相比上涨了4.7%。 为稳定房价，抑制投资需求，本季度政府实施了新一轮的宏观调控政策2008年2月，北京市建委等部门联合下发《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》规定境外个人在京工作学习超过一年可在京购买商品房，一人只能购买一套自住商品房，并在购买后不得随意出租和转让。2008年3月18日，央行再次宣布加息，上调人民币存贷款基准利率0.27个百分点。由于此次加息是央行自1993年以来第七次上调利率对投资者的心理压力的影响远远大于投资成本增加的影响。从2月1日起北京地税局宣布，个人出租房屋收入将严格按照5%综合征收率征税，其中包括征收率为0.5%的个人所得税、征收率为4.5%的其他地方各税。 北京普通住宅市场1——4月份的商品住宅成交量较去年同期下降将近50%，一反每年四五月份交易量最为活跃的状况。“五一”期间住宅期房网上签约套数较去年“五一”期间下降了27%，较去年4月更是下降了51%。目前小户型销售仍然旺销，90平方米以上大户型消化速度较慢，截至5月20日高档住宅的销售率仅为22.8%。 高档住宅的购房需求基本来源于投资客户或自住群体置业升级的需要，但“限外”政策、央行连续加息、政府加快实施“保障性住房”计划都影响到投资者和高端买家的购房热情。此外，资本市场的火热也分流了相当一部分资金，导致高档住宅的销售速度下滑明显，交易意愿相对冷淡。但是目前尽管成交量在下降，但房价上涨的势头却丝毫不减，高档住宅的消化速度不尽如人意，开始出现有价无市的局面。 （四）小结 北京房价增幅仍处于较高水平，房价持续上涨必然促进中央出台更具有针对性的抑制房价过快增长的政策。由于2008年将会有更多的限价房、经济适用房等低价房推向市场，可以部分平抑房价上涨；在高价房的影响下，经过几年快速释放，自住型住房需求将在2008年有所减弱，整体房价涨幅将有望继续回落。这些市场发展现状对本案今年上市造成了一定影响，使本案需要根据上市的具体时间计划进行相应的产品及营销策略调整。 二、区域住宅房地产市场发展现状 CBD商务中心区主要涵盖CBD核心区及其周边，根据北京对CBD商务中心区的综合规划，未来将是集财富、信息、交通为一体的核心区，目前正在开发建设的项目大部分为公寓和写字楼。CBD以北是北京东西方文化结合最好的地区，也是