XX年南京市鼓楼区3503红艺服装厂地块价格预测.docVIP

3503红艺服装厂地块价格预测 一、地块内部现状及周边情况 1、地块位置 地块位于鼓楼区，北至建邺村小区和镇江路小区，南至模范中路， 西至虎踞北路，东至中山北路虹桥新城市广场。 目前有两条路可通往地块内部，一条是中山北路西侧的校门口路， 另一条是虎踞北路东侧的回龙桥路。 校门口路 回龙桥路 地块距离湖南路—山西路商圈仅2公里左右，处于该商圈的辐射 范围内，且附近有多路公交车通往新街口、夫子庙和中央门商圈，交通 较为便利。 2、地块内部现状 地块内现为3503红艺服装厂及该工厂附属医院、学校和工厂职工居住区，住宅以低矮平房和老式多层住宅楼为主，商业主要是沿街小商铺，以经营军用服装为主，地块内总体形象较差。 地块南侧目前正在进行三五零三工厂经济适用房工程的建设，项目包括三栋17层住宅（含地下库）、两栋多层住宅和一栋会所，预计在2008年1月竣工。据周边居民介绍，该项目是三五零三工厂的单位集资建房。 3、地块周边情况 地块位于已经发展成熟的鼓北板块，周边商业、教育、医疗配套都比较齐全，在一公里范围内有华诚超市、苏果社区店和便利店各一家，镇江路副食品市场紧邻地块西侧，附近还有回龙桥小学、南师大附中、十六中等学校，完全可以满足区域内居民的生活需求。 地块东北侧沿中山北路是正在建设中的虹桥新城市广场，该项目由一栋写字楼和一栋单身公寓组成，一至四层布置商业，并已经与苏果超市确定合作关系，建成后苏果超市大型社区店将进驻其地下负一层。 虹桥新城市广场占地面积17986.3㎡，容积率5.0，由江苏运通房地产开发有限公司在2003年以15600万元获得，楼面价1734.65元/㎡，土地性质为商业、办公用地。故其单身公寓的土地使用年限只有50年，目前还剩余46年。 虹桥新城市广场住宅部分预计在今年5月份开盘销售，面积在50~80㎡之间，是5米挑高的小户型单身公寓，预计均价约13000元/㎡。 二、区域住宅市场 1、在售商品房市场 普通住宅项目 办公、酒店式公寓项目 项目周边在售商品房较少，且多以办公、商业、酒店式公寓为主，以普通住宅为主的楼盘主要是以下四个项目： 项目名称 占地面积（㎡） 总建面积（㎡） 拿地时间 地价（万元） 楼面地价（元/㎡） 物业形态 销售状态 凤凰和鸣苑 40700 91000 2005.01 33000 3527.17 小高层、高层住宅，商办综合楼 2007年1月12日开盘，推出两栋湖景高层，目前已基本售罄，小高层尚未推出 天正湖滨 88000 150000 2005.01 52000 3410.37 小高层、高层和4栋3至4层的低密度住宅，以及6万多平米的高档商业和办公楼 2006年8月5日一期开盘销售，推出湖景高层；二期开发小高层和低密度住宅，尚未推出 金陵大公馆 60000 170000 2003.12 -- -- 高层、小高层、酒店式公寓 一期、二期已交付入住，三期还剩余8套未售出，均是现房 汇林绿洲 23267.2 240000 2000.06 8188 1530.05 多层、小高层住宅 2004年10月开盘，一期已全部售罄，二期普通住宅也基本售罄，目前在售的主要是酒店式公寓 注：金陵大公馆原是军区用地，土地出让信息未公布于国土局网站上 2、二手房市场 三、地块未来销售价格预测 1、按各楼盘累积到3月份销售均价统计计算： 由于地块周边两公里范围内没有相似规模和相同物业形态的项目在售，故本司把可类比范围扩大到鼓楼区北京西路以北、秦淮河以东区域，在该区域内选取天正湖滨、凤凰和鸣苑、汇林绿洲和金陵大公馆四个楼盘作为目标地块价格预测的参考项目。 天正湖滨 凤凰和鸣苑 汇林绿洲 金陵大公馆 楼盘均价（元/㎡） 11006 9448 7975 8241 注：以上楼盘均价采集于2007年3月南京网上房地产对外公布数据。 取以上4家楼盘均价的平均值： （11006+9448+7975+8241）÷ 4 = 9167.5元/㎡ 通过测算目前该区域在售的商品房整体均价为9167.5元/㎡，则我们得出2008年预计的销售均价，如下表： 销售均价按每年增涨6%计算 销