XX年合肥市政务文化新区房地产市场综合分析报告.docVIP

合肥市政务文化新区房地产市场综合分析报告 【君安国际置业】 2007年5月 市调说明 一.市调目的 通过深入调查，深入分析【政务文化新区房地产市场】项目的优劣势、机会点和困难点，结合整个合肥市的房地产发展态势，供求情况，消费者特征，针对本项目所处市场中的地位及特点并根据合肥市的城市规划等，确立本项目的目标客户群体，从而为本项目的产品定位、户型定位及价格预期提供信息支撑并形成营销策略。为本项目制订全程营销方案提供坚实的决策依据。同时为项目的利润最大化，规避综合市场风险等寻求尽可能多的支撑。 二.市调对象及范围 宏观经济政策对房地产的影响分析 （二）合肥市房地产市场的发展现状及消费者特征调查分析 （三）项目自身情况的调查分析 （四）楼盘的调查分析 （五）项目的优劣势分析 三.调查方法 （一）实地考察法 （二）直接访谈法 （三）电话调查法 （四）文献调查法 四.研究时间 2007年5月 五.研究部门 第一部分、市场研究 宏观市场研究 1、年以来各项宏观政策总览 1-1、06年以来房地产重点调控政策一览 ※2006年7月14日，建设部发布《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，建设部在《意见》中明确指出90平方米套型建筑面积套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成”；套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到开发总面积的70%以上，这个70%的比例要求适用于“各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积”；6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，由当地政府根据当地年度结构比例要求，因地制宜地确定需要调整的情况。建设部采取了一松一紧的政策，在套型面积方面采用了民众最容易理解的定义即建筑面积；在所占比例70%方面采用的是地区总量，各个城市根据自己的发展情况自行调节，避免了政策“一刀切”引起的各种不良反应。12月31日，国务院发布了《关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》，决定从今年1月1日起，将城镇土地使用税每平方米年税额在原定基础上提高2倍。同时，将外资企业纳入城镇土地使用的征税范围。 ※07年1月16日，国家税务总局发布了关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知从下月起正式向房地产开发企业征收30％～60％不等的土地增值税。此税种于1993年设立，但以前未严格执行征收。土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算。包括房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。而土地增值税税率采用四级超率累进税率。其中，最低税率为30％，最高税率为60％。业内人士表示对于房价不会有直接影响。 2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52%提高到2.79%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.12%提高到6.39%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。另外，个人住房公积金贷款利率实施上调。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.18个百分点。五年期以下（含五年）从4.14％调整为4.32％，五年期以上从4.59％调整为4.77％。 解析：我们可以看到，这几年政府对房地产宏观调控接连不断，出台的政策也是不少。有人甚至于认为2006年是房地产宏观政策出台的“井喷年”。但是，为什么房地产市场需要连年宏观调控？而且房地产越是宏观调控，房地产开发投资增长就越快、银行资金进入房地产市场就越多、房价越是快速上涨。？最为重要的问题就在于以往政府对房地产市场发展模式定位不清。即把一个刚发展起来的国内房地产市场或是看作是消费品市场或是看作是投资品市场，特别是把它看作是一个投资品市场。今年的政府工作报告，不仅谈房地产方面篇幅比往年多得多，而且有几处是全新的提法。今年政府工作报告中明确地提出了要确立“具有中国特点的住房建设和消费模式”的目标。可以说，这个目标的提出就是目前国内房地产市场表示清楚定位即国内的房地产市场是一个消费者的市场。报告中提出了未来国内房地产市场发展就是要建立一个满足绝大多数民众住房需求的普通商品市场。当国内房地产市场是一个消费者的市场时候，那么政府必然会出台一系列政策来保护住房消费者的利益，并采取相应的信贷政策、税收政策来遏制国内房地产市场投资行为。另一个有新意的地方就是“加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平”。该提法与往年有很大的不同。基本上是要遏制部分地方房地产投资过热，遏制部分地方房地产价格快速上涨。今年的提法改变遏制房地产价格快速上涨。尽管早几年的房地产宏观调整政策对这