XX年度杭州房地产市场简要报告.docVIP

2006年度杭州房地产市场简要报告 目 录 第一部分 房地产投资环境分析 杭州宏观经济运行情况 居民收入消费水平 房地产相关政策 市政基础设施建设 房地产开发投资规模 第二部分 土地市场分析 土地供应量分析 区域分析 规模特点 价格特点 土地市场趋势分析 小结 第三部分 一手住宅市场分析 一手住宅供应量总体分析 住宅价格总体分析 区域市场综合分析 商品房潜在需求市场分析 第四部分 商业地产分析 商铺市场 写字楼市场 商业地产前景预测 第五部分 三级市场分析 供需状况分析 价格分析 市场特点 第一部分 房地产投资环境分析 1 杭州宏观经济运行情况 1.1杭州GDP及增长率 近三年杭州市GDP连年保持高速增长。据杭州统计年鉴数据显示，2006年杭州市GDP达到3440.99亿元，比上一年度增长14.3%，高于全国同期GDP增长率三点六个百分点。 数据来源：2006年杭州统计局年度数据 1.2 2006年总体经济运行状况 1.2.1 受宏观调控因素影响，今年以来我市基础设施投资增速放缓。全年完成限额以上基础设施投资386.31亿元，增长4％，增幅比去年回落10.2个百分点。工业投资继续承接上年低位调整趋势，增幅比上年略有回升。全年完成限额以上工业投资464.03亿元，增长4.5％，增幅略高于上年2.6个百分点。其中制造业完成投资398.29亿元，增长5.6％；增幅比上年回升5.4个百分点。2006年，商业积极调整商业布局和商业结构，抓住各类节庆活动商机，增加营销活动频率，加大促销力度，提升服务质量，消费品市场呈现出良好的发展态势，累计实现社会消费品零售额达到1112.37亿元，比上年增长14.0％,扣除价格因素实际增长13.8％，成为我省第一个社会消费品零售总额突破千亿元的城市 数据来源：2006年杭州统计局年度数据 人均可支配收入 人均可支配收入，是指居民家庭全体成员的收入扣除个人所得税、个人交纳的社会保障支出后余下的可用来自由支配的收入。据市城调队对市区600户居民家庭的调查资料显示，2006年市区居民人均家庭总收入21367元，比去年增长13.9％，其中人均可支配收入为19027元，比去年增长14.6％，剔除价格因素实际增长13.2％。 数据来源：2006年杭州统计局年度数据 3 房地产相关政策 3.1 土地政策 土地增值税12月1日，北京开始对二手房交易全面征收土地增值税。根据相关规定，普通住宅免征土地增值税；凡居住满5年或5年以上的非普通住宅，也免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，才按规定计征土地增值税。杭州虽然到目前为止还没有开征，但二手房市场也因此而受到了一定的影响。行先后两次加息一次是在4月28日，央行上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%。其他各档次贷款利率也相应调整。金融机构存款利率保持不变。 8月19日，中国人民银行再次上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.25%提高到2.52%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.85%提高到6.12%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整，长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度。 此外，人民银行进一步推进商业性个人住房贷款利率市场化，商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍，其他商业性贷款利率下限保持0.9倍不变。契税纳税1月份，杭州市对购买商品房期房的契税纳税时间作出了调整。只要签订商品房预售合同并登记备案，就可缴纳契税并取得完税凭证，等到期房变现经实际测绘结算房款后，契税再作清算多退少补。由于契税完税时间也就是营业税政策“两年期限”的起点时间，此政策引起市场一定的反应。 营业税6月1日，九部委下发《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，指出：对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 个人所得税8月1日，国家出台了个人住房转让所得征收个人所得税的新政，该政策明确了个人转让二手房时须征收个人所得税，不能提供房子原值凭证的，按总价1％－3％收个税，（杭州最后定为1%），如果能够提供房屋原值凭证的，个人出售房屋的应纳税所得额=（转让收入额-财产原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用）×20%。 个所税的消息出来以后也引起了市场一片恐慌，许多人都抢在8月1日大限前成交，杭州二手房市场掀起高潮。各大房产中介成交量攀升，平均每家公司签订的房屋交易合同就已达到