XX年廊坊市房地产调查.docVIP

廊坊市房地产调查 一、廊坊市简介 1、廊坊概况 2、廊坊交通 3、廊坊城市定位 二、廊坊市房地产发展概况 1、房地产概况及板块分析 2、主要购房群体、及购房心理分析 3、全市各主要相关指标 4、房地产发展特点 5、房地产未来发展趋势 6、廊坊市房地产热销原因分析 三、廊坊市土地供应情况 四、意向合作地块SWOT分析 五、市场结论 六、各主要销售楼盘调查 一、廊坊市简介 1、廊坊概况 ?? 廊坊市位于河北省中部偏东，北临京都，东与津门交界，南接沧州，西和古城保定毗连，地处京津两大城市之间。1989年4月，经国务院批准为省辖地级市，现辖广阳、安次两个区，三河、霸州两个县级市，大厂、香河、永清、固安、文安、大城六个县。2005年末全市总人口为391.6万人。市区规划面积70平方公里，已建成面积54平方公里，人口近40万。 ????京山铁路将廊坊市自然分割为东北的广阳区和西南的安次区，因历史原因廊坊市主要市政机构均位于广阳区，全市经济、文化重心完全倾向广阳区，两区经济发展及市政配套建设非常不平衡，穷富分化严重。甚至安次区政府办公场所都位于广阳区，更显示出市、区两级政府对安次区建设、改造的漠视。 2、廊坊交通 廊坊交通发达，市区距北京和天津中心区分别为40公里和60公里，1个小时可到达首都国际机场、天津国际机场和天津新港。在以100公里为半径的范围内，拥有两个国际机场、一个特大货运港口、三条高速公路、五条国家级公路、四十多条省级公路。正在规划中的京津间两条高速公路、京沪高速铁路和京津塘城际高速铁路，将使廊坊对外交通更加便捷。廊坊拥有包括北京、天津两大直辖市和河北省在内的近一亿人口的消费群体，是中国北方产业和人口高度密集、城市集中、工商业发达、市场容量大、购买力强。廊坊被新闻媒体评为“中国二十佳投资区”之一 3、廊坊城市定位 廊坊市政府充分利用其位于首都北京与天津之间的优越地理位置，便捷的京津塘高速公路及未来的京沪高速铁路和京津塘城际高速铁路等交通条件，极力将廊坊市打造成华北生态环保城、科技教育城、会展旅游城及新兴文明城。该城市定位方针极大促进了城市环境绿化等居住条件的改善，并逐渐吸引京津两地企业投资及两地市民购房置业。 在环境资源保护上，廊坊全面实施“蓝天、碧水、净土、绿化、宁静”五大工程。目前，城市居民清洁水饮用率达到100％，区域环境噪声达到国家标准，垃圾无害化处理率超过90％，气化率达到91％，城市绿化覆盖率达到43％，人均拥有绿地面积12平方米，空气质量二级以上天数达310天(其中一级天数50天)。 在全国中等城市中率先通过“ISO14001环境管理体系认证”，成为“ISO14000国家示范区”，获得“中国优秀旅游城市”、“全国文明城市创建工作先进市”、“全国科技进步先进市”、“中国人居环境范例奖”、“国家环保模范城”、“国家园林城市”等一批国家级荣誉。 二、廊坊市房地产发展概况 1、房地产概况及板块分析 在城市开发上，廊坊坚持“政府主导、市场运作”，靠市场机制打破资金瓶颈，在经营城市方面进行深入探索。一是垄断土地一级市场，搞活二级市场，加大对土地的储备力度，以土地置换方式盘活土地存量。二是加大市场开发力度，变政府“拍卖土地”为“拍卖项目”，积极探索城市建设开发的新路子。三是对供水、供热等公益事业实行特许经营，通过对户外广告牌匾等进行市场化管理，筹集城市管理资金，增加城市建设投入。 现廊坊市房地产大致分为三大板块（个人划分），广阳东区板块、广阳西区板块及安次区板块。经济技术开发区因房地产开发尚未兴起，楼盘较少。 ¤ 广阳东区板块 广阳东区是全市公认的楼盘品质、档次最高区域。如品质、入住率及售价均引领廊坊的阿尔卡迪亚小区，销售价格突破4000元/㎡，仍市场供不应求。另建筑面积均超过25万㎡的和平丽景、阳光佳和及城市旺点均在推出2年左右即销售一空。该区域成为全廊坊市人民最向往的板块，区域均价超过3700元/㎡，但经过2005年及2006年的两年推盘高峰年，该板块大小楼盘集中放量超过200万平米，该板块楼盘基本销售完毕，又无储备用地，近期内将不会有新的楼盘上市。随着市政府北迁，尤其是城市经济发展的自然选择向北与紧临京津塘高速公路的经济技术开发区连成片，未来城市焦点仍将集中于该板块。 ¤??广阳西区板块 广阳西区各主要楼盘多集中于广阳道西段与第八大街之间，如馨境界、逸树家及锦绣花苑等体量10多万平米的楼盘。随着广阳东区楼盘的销售完毕和房价的飙升，本板块亦成为众多购房者的重点选择范围，但是区域内区区几十万平米供应量很难满足购房者的需求，上述几个品质、地段不错的楼盘均未等到2006年年底的价格顶峰便已无房可卖。 ¤??安次区板块 安次区板块楼盘受区域经济发展制约，不为全市购房者所青睐，但其稍低的价格和区域供应量的缺乏，也使得项目销售也非常良