XX年惠州市东江新城项目可行性分析报告.docVIP

xxxxx惠州东江新城项目 可行性分析报告 一、项目用地周边环境分析 二、宏观及规划信息简述 三、最新房地产市场情况 四、项目SWOT分析 五、项目开发经营、规划设计方案、营销模式计划 六、项目定价模拟 七、项目投入产出分析 八、竞拍地价建议 九、投资风险分析及其规避方式提示 十、两块地独自经济测算比较 十一、各价格水平经济测算及竞拍地价比较 十二、参与竞拍的对手资料 前言 因该两块地块独立分开分析，其价值及可行性将大幅度降低，考虑公司的战略目标及挖掘此两块地块最大价值考虑，本报告将对此两块地块进行合并分析，并建议公司如将参加竞投，应考虑把两块地块一并拿下，仅只获取其中一块地块，难和中信或其他对手抗衡，只能由主动变被动，静候该版块整体拉动，其经济性、销售情况和可行性将不容乐观。 一、项目用地周边环境分析 1、项目经济指标 共连着的两块地。 DJXC-20国土征地总用地面积：130509㎡ DJXC-21国土征地总用地面积：200045㎡ DJXC-20计算指标总用地面积：123074㎡ DJXC-21计算指标总用地面积：200045㎡ 建筑容积率：≤2.3 两块地总建筑面积：743170㎡ 其中：商业面积 74000㎡ 住宅面积669170㎡ 建筑密度：27% 建筑高度：≤60m，约等于限高20层。 绿地率：35% DJXC-20需配套停车场、公共绿地、居委会、社区警务室、社区服务店。 DJXC-21需配套公共厕所、再生资源回收点、卫生站、文化活动室、幼儿园、居民健身设施 2、项目四至及污染分析 本项目地位于惠州规划的东江新城的南边位置。北边与东江新城规划中的小学、高中相连；东边为新开河和西枝江交界水域，紧邻金山大桥；南望西枝江水域，西与东江新城32号地（国土局透露已被中信地产内定）相接。 项目现状是平地，有鱼塘，有丘陵，无拆迁难度。地块的北面、西面、南面均为空地。东面为东平片区，东湖花园与本项目隔江相望。由于政府将东江新城定位为一个生态居住区，周边无工厂，基本上不存在空气污染。对于噪音污染，本项目紧邻金山大桥，汽车的噪音相对较大。 3、交通分析 本项目紧邻金山大桥，通往三环路不到5分钟车程。规划中东江新城区内道路规划及建设合理，路网相对比较密集。交通优势明显。 4、项目地形分析 DJXC-20东南边呈半弧形状，西边、北边方正完整，南北较长，约450米，东西较短，最长距离约300米。 DJXC-21 项目地块方正完整，从南至北走向呈规则长方形，南北向较长，约630米，东西较短，宽约250米。 两块地加起来沿西枝江望江面约550米，四边沿路面约400—630米，有利于规划布局、景观规划和设置出入口。同时，结合整个地块占地面积约33万平方米，项目规模大，纵横均有足够的深度和宽度，便于打造园林景观。 5、地势地貌分析 目前该区域正在建设路桥，属于一片泥土空地，并无其他建筑物及杂物。项目地块平整，无大的凹凸和高低差。 6、项目景观面分析 本项目南边有丰富的西枝江一线江景，便于打造江景豪宅，通过规划，更可获得二线江景。江景景观优势相当丰富。 二、宏观及规划信息简述 惠城区宏观经济分析 由于我司刚投下25号地不久，对惠州宏观经济情况有深入了解，本项目对于惠城区宏观经济将不做分析。 项目所在地规划情况（东江新城详细性控制规划） （1）、规划用地面积与人口，规划总用地面积304.25公顷，其中建设用地面积283.08公顷，人口规划6.5万人。 （2）、用地性质：主要土地性质为居住用地，公共设施用地、道路广场用地。 （3）、功能分区与压迫能够地布局：规划规定为“一心两区”的布局方式。“一心”——鹿江沥排洪渠规划的东湖公园和市区级公共设施形成的片区中心；“两区”——由片区中心划分形成的南北两个居住区。 三、最新房地产市场情况 由于本公司对惠州房地产进行过深入研究，此报告将不再详细阐述，仅对近期房地产变化进行分析 1、2007年惠州市上半年市场报告 （1）、土地市场综述 ? ??2007年上半年全市共出让转让土地31宗，土地面积282万平方米，成交金额27.1亿元，其中大面积和高价土地主要集中在第一季度完成。 ??? 第一季度共挂牌出让土地13宗，土地使用面积为239.4万平方米，挂牌起始价为16.2亿元，成交价为23.3亿元，挂牌成交价比起始价增长了7.3亿元，增价幅度为44％。已经超出了06年全年的成交金额19亿多。 据相关媒体公布，第二季度，惠州国土局拟公开出让市区范围内15宗住宅及商业用地，土地规划总面积156.7万平方米，建筑总面积约309万平方米，其中住宅建筑面积约270万平方米，商业建筑面积约39万平方米。地块主要分布于文头岭、江北，仲恺及火车西站等四个片区，土地面积从1万平方米到20多万平方米不等。 ??? 至６月末