XX年成都太平盛世八期项目地块及产品研究报告.docVIP

前期策划报告 目 录 第四部分：项目地块开发条件分析 3 一、地块及周边情况研究 3 1、地块现状 3 2、地块周边情况 4 3、地块四周现状 4 4、交通状况 6 5、教育资源 7 6、地块自然、人造景观资源 7 6、地块周边现状及未来发展及预测 8 二、地块经济技术指标整理 11 1、用地规模及性质 11 2、规划控制指标 11 3、竞争项目规划指标对比 11 三、地块SWOT分析 12 1. 地块SWOT分项分析 12 2. 地块SWOT列表 14 3. 地块SWOT总结 15 第五部分：项目定位前思考 16 一、定位思路 16 1、地块的优劣势总结 18 2、发展商发展目标 18 3、城市规划情况总结 18 4、市场情况总结 19 5、竞争项目总结 20 二、定位思路及方法 23 三、定位策略 24 第六部分 项目定位研究 25 一、项目定位 25 1、项目档次定位 25 2、项目功能定位 25 3、项目形象定位 25 4、项目客户定位 26 二、项目产品定位 32 1、定位条件假定 32 2、建议本项目物业类别 33 3、本项目户型配比定位 34 4、项目价格定位 36 第七部分 项目投资回报分析 37 一、项目基本情况 37 二、假定指标设定 37 三、项目总体经济效益及投资分析 38 报告附件 39 本报告研究思维导图 “太平盛世八期”（暂定名）项目地块及产品研究报告 第四部分：项目地块开发条件分析 一、地块及周边情况研究 1、地块现状 1）地块现状 占地规模：总占地78亩（51948㎡），其中净用地60亩（39960㎡）。 地块位置：该项目位于城东万年场，临，双庆路，临华润东地王项目。 98路、5路、301路、80路、33路、14路、97路路等公交车华润东地王项目双庆路2）、地块形状 地块建筑红线图 项目地块呈不规则矩形形，形成“L”形状，南北长272米，东西宽191米；（含代征地） 项目地块东面有较长的临街面，可以更好的利用其商业价值； 3）、地貌 地貌实景图 整体自然地面比较平整，起伏较小；现为东风汽贸城。 2、地块周边情况 3、地块四周现状 1）、东至：千居朝阳、社区服务中心 东面是千居朝阳项目，以及市政规划配套用地；对本项目视线有一定遮挡。 2）、南和西至：华润24城 临华润24城项目规划中的高层部分，对本项目视线有遮挡。 3）、北至：双庆路、联合小区 地块北临双庆路干道以及联合小区、生活配套比较成熟。联合小区为多层社区。 4、交通状况 1）、地块周边道路情况 双庆路现状图 二环路 北面临市主干道——双庆路，道路60米宽为双向六车道，路面较好； 南面临市政规划路，目前尚未修建；南面距离2环路约500米、双向八车道。 西面是一条规划道路，目前尚未修建； 北面临规划路目前尚未修建； 中原认为，本项目周边临城市主干道、区域规划道，今后各条道路修建完成，本项目外部交通十分便利，其中双庆路、东二环路是本项目的主要依托的道路； 2）、公交系统 目前有7路公交车经过本项目旁双庆路，98路等直达市中心以及茶店子，101、33路直达九里堤以及五桂桥汽车站、97、80路直达成都大学以及五块石汽车站。东西南北交通四通八达。 5、教育资源 双庆中学 成都理工大学 成都大学 电子科技大学 学校：成都市第十三幼儿园、成华区职工幼儿园、双庆小学、成都市猛追湾双语学校、双庆中学、职业技术学校、成都建设学校、四川交通学校、成都理工大学、四川师范大学、电子科技大学、成都大学； 地块人造资源——客家广场（图片摄于沙河） 在地块东面邻沙河，是唯一可以利用的的自然资源； 沙河旁为客家广场，为本项目独特的人造景观； 6、地块周边现状及未来发展及预测 1）、目前周边现状 目前该区域正处于规划实施阶段，区域生活配套、市政配套逐渐齐全； 2）未来发展预测 城市发展从环状逐步转向呈带状扇形发展 从整个成都市的整体发展战略来看，未来的城市发展重心在城东和城南。在城东又将以十陵、洪河等五个片区中心为主要极点，呈带状的规划发展。目前在东二环片区上东郊企业产业结构的调整将有大量的土地资源推向市场，东郊企业的搬迁是城东规划实施的起点。 整个城市东部的交通体系完善 城市向东发展，依托“四横三纵”的干线系统。四条放射线分别成渝高速路、益州大道（老成渝路）、万方大道（成都——洛带公路）及规划的龙兴大道（成都——龙泉驿交通性主干道）。通过四条放射线的建设使东部片区与中心城市紧密联系起来。而环路、环路、环路三纵”的建设又使得东部片区与的各公路干线、航空港、火车站有便捷的联系市基础设施建设项目的投融资主体，负责多渠道筹集建设资金开发新区。在未来5年内，两大新区起步区总投资将达139