XX年成都小户型典型楼盘前期研究报告.docVIP

成都小户型典型楼盘前期研究 典型楼盘界定： 1、范围界定： 成都市-二环内 2、界定标准： 对象界定： 1） 市场先行项目； 2） 产品类似项目； 3） 市场竞争项目； 4） 同区域竞争项目； 5） 产品档次：中高端。 根据以上界定原则，确定研究楼盘如下： 区域 楼盘名称 项目状态 城北 智业·世纪加洲 咨询 城南 正黄·上岭 咨询 左邻右舍 尾盘 城东 万达锦华城 清盘 城中 雕塑 在售 皇后国际 在售 集英岭 咨询 著名楼盘案例： 1） 广州 翠馨华庭 2） 东莞 海霞国际新都 1、智业·世纪加洲 （1）基础信息 项目名称 智业·世纪加洲 项目位置 成都沙湾东二路(营门口附近) 总占地面积（亩） 7亩 总建面积（㎡） 50000 容积率 10.7 性质 商业 绿化率 -- 公摊系数 30% 梯户比 2梯5-8户 是否通气 待定 建筑层数 29-32层 交房标准 清水 规划户数（户） 600余户 车位总数（个） 200余个 交房|入住日期 待定 物管费 （元/㎡*月） 待定 开发商 成都智业房地产开发公司 物管公司 待定 销售电话 （2）项目周边环境配套 公交线路：56、47、3路等； 商业生活配套：易初莲花、沃而玛超市、摩尔百盛、太平洋院线、加洲酒店等； 教育配套：四川交大、交大附属中学、金苹果幼儿院等； 医院：西区医院、交大附属医院等； 公园：无； 自身配套：高端酒店式公寓配置、泛CBD行政公馆。 （3）楼盘销售情况 主要指标 内 容 亮相时间 2006年12月 开盘时间 2007年下半年 户型区间（㎡） 30-80㎡ 主力户型（㎡） 30-65㎡ 住宅均价（元/㎡） 5800 主力总价范围（万元） 预计20-40万 目前销售进度 咨询 （4）总评及建筑设计 总评： 项目为一栋L型29-32层带底商建筑； 住宅部分为东西朝向，一侧临交大路，影响不大； 无景观规划。 建筑设计： 该项目建筑设计以现代风格为主，线条精炼简洁。 项目外立面以灰与褐色为主色调，时尚深沉。 （5）主力户型点评 一室 建筑面积：约32㎡ ※ 户型设计方正，得房率高； ※ 玄关的设置，增加层次感； ※ 进门过道，有一定空间浪费； ※ 无厨房、生活阳台设计，居住功能不完善。 一室一厅 建筑面积：约63㎡ ※ 户型设计方正，得房率高； ※ 入户旁边卫生间，正对客厅，对客户有一定心理影响； ※ 动静线有所交错，对生活品质有所影响。 （6）项目优劣势分析 优势 劣势 金牛区核心区域，区位佳，交通便利； 生活配套成熟； 开发商有一定知名度； 自身酒店式公寓配套，增加自身卖点。 商住一体，40年产权； 至今未开盘，对客户蓄积及项目品牌有一定影响。 （7）价格分析 ※ 该项目目前咨询均价为5800元/㎡，略低于区域其它住宅项目市场价。 ※ 主要原因为该项目性质为商业楼，40年产权。而就产品而言，该价位略微偏低。 （8）启示 ※ 产品风格打造纯正； ※ 社区配套提升项目品质；2、正黄·上岭 （1）基础信息 项目名称 正黄·上岭 项目位置 锦江区一环路南一段老马路旁 总占地面积（亩） 9亩 总建面积（㎡） 30000 容积率 4.2 性质 住宅 绿化率 25% 公摊系数 25-28% 梯户比 2梯8户 是否通气 是 建筑层数 1栋17层、2栋22层 交房标准 清水 规划户数（户） 437 车位总数（个） 172 交房日期 09年初 物管费 （元/㎡*月） -- 开发商 成都正黄置业发展有限公司 物管公司 -- 销售电话 （2）项目周边环境配套 公交线路：3、18、27．34．60、62、72．77、92、343等，地铁2、3号线九眼桥站; 商业生活配套：好又多、家乐福、世纪联华、友谊百货、仁和春天、国美、百脑汇、工商银行、农业银行、中国银行、招商银行、民生银行、兴业银行等; 教育配套：四川大学、四川音乐学院、四川艺校、成都七中、成都12中、龙江路小学、空军直属机关幼儿园、成都幼师实验幼儿园等; 医院：华西医院、市第七人民医院、武侯区一医院、锦江区第二人民医院等; 公园：望江亭公园; 自身配套：暂无。 （3）楼盘销售情况 主要指标 内 容 亮相时间 2007年5年 开盘时间 暂定2007年10月 户型区间（㎡） 35-96㎡ 主力户型（㎡） 45-70㎡ 住宅均价（元/㎡） 未透露 主力总价范围（万元） 未透露 目前销售进度 咨询 （4）总评及建筑设计 总评： ※ 项目为两栋连体带底商塔式建筑，1栋17层，1栋22层； ※ 住宅为南北朝向，两侧临干道路，对项目有一定影响； ※