XX年成都市中心商业物业升值潜力研究报告.docVIP

2007成都市中心物业升值潜力白皮书 目 录 前 言 4 一、 2000年-2007年成都市中心物业建设及价值变化情况 5 1、2000-2007年成都市房地产行业整体发展情况 5 2、2000年-2007年城市中心地价走势分析: 8 3、2000-2007城市中心物业房价走势 9 二、2000年以来东大街物业建设以及升值变化情况 12 1、2000年-2006年东大街区域地价走势分析 12 2、2000年-2006年东大街房价走势分析 13 3、城市规划规划影响东大街发展 13 三、成都市中心物业当前最新布局、建设与价值情况 14 1、2007年城市中心在售住宅物业分布及特征 14 2、典型项目剖析 16 四、成都市中心物业价值变化影响因素分析 23 1、住房需求不断增长，供需在矛盾中平衡 23 2、开发成本不断增加，直接导致价格上涨 25 五、成都市中心物业价值今后升值情况预测分析 25 前 言 2006年，在国家宏观调控政策背景下，成都房地产开发投资呈逐月强势增长态势，商品房施工面积大幅增长；房地产市场总体供需两旺，商品房供需总量均创历史新高；商品住宅市场表现活跃，是房地产市场主要增长点；二手房市场对税收政策变化反应敏感，在去年第三季度经历了短期成交量冷缩后在年底又较快地恢复到正常交易水平；住房价格涨幅回落，但仍然处于高位。房地产开发投资增幅呈逐月增长态势2006年，成都市完成房地产开发投资619.17亿元，同比增长37.4%；其中住宅完成投资439.67亿元，同比增长49.6%。商品房施工、竣工面积大幅增长 2006年成都市商品房施工面积达到4827.02万平方米，同比增长45.0%；其中新开工面积为1957.83万平方米，同比增长24.8%。全市商品房竣工面积为1067.17万平方米，同比增长64.7%。2006年成都市商品房施工、竣工面积大幅增长主要是受到住宅开发的支撑。办公用房的施工面积大幅增长，开发势头火热；商业营业房施工面积与上年基本持平，但新开工面积下降20%。商品房供求总量突破2000平方米 全市商品房供求总量大幅增长，均首年突破2000万平方米。2006年，全市供应商品房2351.45万平方米，增长27.0%；全市成交商品房2004.24万平方米，同比增长27.8%。五城区供应商品房1197.82万平方米，增长24.6%，成交商品房1008.80万平方米，增长31.0%。市场总体表现为供求两旺的局面。2000年-2007年成都市中心物业建设及价值变化情况 1、2000-2007年成都市房地产行业整体发展情况 1.1.1总体投资完成额（单位：亿元） 年份 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 总投资完成额 129.18 170.76 203.31 245.4 291.41 450.54 533.56 数据来源于市房地产交易中心 2001年到2004年成都市房地产整体投资额度发展比较平稳，每年保持在200亿元的总投资额度之间，到2006年出现了较大幅度的增长，突破了500亿元； 在整体的投资额度中，城市二环以外的扩张，包括温江、新城南-华阳等城郊区域的投资额度呈逐年上升区域，逐渐超过城市中心区域的建设。 1.1.2 2000年-2006年总体施工面积及住宅施工面积 年 份 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 总体施工面积 1552.31 1991.38 2219.3 2717.46 2937.73 3328.19 4269.41 住宅施工面积 1243.26 1597.64 1788.33 2234.1 2252.92 2571.68 3434.2 数据来源于市房地产交易中心 截止2006年，成都房地产开发增长态势，商品房施工面积大幅增长房地产市场总体供需 总体竣工面积 538.19 815.62 957.34 1018.27 862.45 647.84 696.02 住宅竣工面积 460.45 716.34 790.29 897.96 700.49 500.81 584.98 数据来源于市房地产交易中心 从总体竣工数据分析，2003年作为前几年开发市场周期的一个总结，竣工面积较为突出，2004年之后又形成一个开发周期，因此竣工量逐年下降，预计在2008年将形成一个竣工的高峰期。 2000-2006年总体销售面积及住宅面积 数据来源于市房地产交易中心 从2000年起，整体市场的需求保持了较旺盛的状态，期间不断的受到各方面政策的打压，但整体的销售率保持了良好的增长势头，总体销售面积的年环比增长率在1.0以上； 其中住宅的销售