XX年岳阳市宏观房地产市场分析.docVIP

岳阳市宏观房地产市场分析 （2007.4.14） 目录 结 论 3 第一部分：岳阳市房地产市场总体状况分析 5 一、 岳阳市宏观经济形势调查分析 5 （一） 岳阳市发展状况 5 （二） 岳阳市各大产业结构历年变化趋势 6 （三） 岳阳市历年社会固定资产投资额变化情况 6 （四） 岳阳市居民收入水平分析 8 （五） 岳阳市消费水平分析 9 二、 岳阳市场总体供给状况分析 11 （一） 房地产开发投资额 11 （二） 土地购置面积（指在当年内通过各种方式获得土地使用权的土地面积） 12 （三） 新开工面积 13 （四） 岳阳市主城区房地产竣工面积情况 14 （五） 岳阳房地产市场商品房空置分析 14 三、 岳阳市主城区房地产需求市场分析 16 （一） 商品房交易面积 16 （二） 商品房成交均价分析 18 结论 市场回顾篇： 商品房市场销售稳定 2005年主城区全年商品房销售面积1156.15万方，同比下降4.43%，销售金额326.84亿元，同比增长13.8%，成交均价2827元/平方米，同比上涨19%；其中商品房住宅成交面积1008.07万方，同比下降7.67%，销售金额260.79亿，同比增长9.34%。 房价保持稳步增长 主城全年商品住房成交均价2587元/平方米，同比增长18.4%，与我市GDP增长和城市居民可支配收入增长协调。 供销结构基本协调 主城商品房供应方面：面积在120平方米/套以下的占60.85%，价格在3000元/平方米（建筑面积，下同）以下的占73.34%； 主城商品房需求方面：面积在120平方米/套以下的占50.82%，价格在3000元/平方米以下的占72.96%。 住房需求以本地居民为主 2005年主城区商品房成交面积中，本市居民占93.87%，市外购房仅占6.13%。 趋势判断篇： 金融、外汇、土地、房地产、拆迁、税费政策： 中央宏观调控政策保持连续性，重庆地方政策继续鼓励房地产健康发展； 房地产税费改革继续推进，税、费缴纳日趋规范化； 住宅市场 住宅价格涨幅趋缓，住宅涨幅在去年的基础上将保持在５％以内。 中小户型成为主流需求 市场放量持续增大，竞争激烈 2006年推出市场的存量面积超过1000万方，加上新开工的不低于2000万方的新开工面积，市场累计供应量在3000万方以上，放量巨大，市场竞争进一步加剧，创新、节能、户型、建筑形态、物业管理等竞争将可量化。 住宅消费潮流回归城市，高层产品成为市场主流 2006年竞争最大的几个板块如南、北滨江路、北部新区、新牌坊—冉家坝以及龙头寺等板块均以高层建筑为主力供应，高层建筑在创新、居住舒适度等细节方面将是差异化竞争的具体表现。 南滨路、北滨路闪耀全城，南北对峙更加明显 南滨路和北滨路的众多产品会在2006年推出市场，品牌、建筑形态、产品同质的竞争加剧；北部城区的新牌坊—冉家坝板块、龙头寺板块、北部新区板块等，加上北滨路板块，板块间的竞争激烈，各板块2006年的放量都不低于50万方，新牌坊—冉家坝板块的放量甚至会超过100万方。 第一部分：重庆市房地产市场总体状况分析 重庆市宏观经济形势调查分析 调研目的：通过对重庆全市宏观经济形势的分析，测量本项目所在城市、区域在目前以及未来几年内的发展潜力，以此判断房地产市场的总体支撑力。 调研方法：检索国家统计局、重庆统计局、internet相关文献。 重庆GDP发展状况 图 1：重庆市2000—2005年GDP变化情况 分析：从2000年—2004年，重庆市每年的GDP增长总值不断上升，增幅也以每年2%—4%的速度增长。特别是2004年GDP增长达到了18.43%，达到了自改革开放后的最高。GDP是反映地区经济的晴雨表，宏观大环境良好是房地产市场健康的大前提。 重庆市各大产业结构历年变化趋势 图 2：2000-2005年上半年重庆市国民经济三大产业构成 分析：从2000年开始，重庆第二产业（工业）与第三产业的发展就呈现齐头并进趋势，是经济增长的主力，这个现象透露出一个信号：重庆，已经由一个单纯的生产型城市转型成为以生产型+消费型城市。但从2003年起，第二产业的发展势头逐步超越了第三产业的发展，根据国家“退二进三”的策略，第三产业的发展前景、潜力都是比较乐观的，房地产业作为第三产业其成长的步伐也将逐步加快。 重庆市历年社会固定资产投资额变化情况 重庆历年社会固定资产投资 图 3：重庆历年社会固定资产投资 分析：固定资产投资有27%左右都是来自房地产开发投资，从上表可以看出，2004年社会固定资产投资额增幅较大，较2003年增长26.8%，比2003年净增投资340亿元。受国家宏观调控政策影响，2005年固定投资增速放缓。 2000—2005年重庆市全社会固定资产投资结构 图 4：2000—2005年重庆