XX年宁国市君悦城中央项目可行性分析报告.docVIP

君悦城中央项目可行性分析报告 “善战者，决胜于未战之前”。 可行性研究报告的撰写是在房地产项目开发前期入手，其结果直接影响到投资项目的决策方向，为项目市场价值的实现提供有价值的参考依据。 在本次报告的撰写期间，我们对宁国市的经济、文化、房地产市场特征进行了充分调查与分析，并对本项目现状进行了细致考究，对周边楼盘进行慎密调研后，取得了大量一手资料。同时结合本案的目标客户，在对其行为特征的准确把握基础之上，为本案制定了切实可行的开发方案。其目的是为了规范项目前期操作，提高工作效率、规避风险、提升项目竞争力，最大限度缩短销售周期和实现项目市场价值最优化。 由于时间仓促，疏漏错误之处难免，敬请批评指正。 第一部分、市场调查、分析 宁国房地产开发的总体定位、市场定位 一、宁国市房地产市场总体分析 （一）. 2006-2007年房地产的概况 1.2006-07年宁国市房地产市场运行情况 06年，全市共有房地产业企业法人单位61个,年末就业人员960人; 2006年，房地产开发业完成投资65891万元；商品房建设施工面积659822平方米；竣工房屋面积453698平方米；商品房销售面积524698平方米。其中，住宅销售面积402596平方米；商品房销售额63100万元，增长80%，住宅销售额为32195万元。 2007年3月---2007年7月份宁国市已备案住宅均价走势图 2007年7月份宁国市已备案代表楼盘住宅均价图 单位：元/平米 楼盘名称 南山雅苑 杨帆-商都 奕美花园 园竹花园 滨河花苑 均价(元/平米) 1750 2150 1950 1700 1650 2007年7月份宁国已备案住宅各区域价格走势图 单位：元/平米 2．供应量 宁国市房地产市场供应量与销售量相对持平，甚至略有不足。2006年全年的住宅总供给量达到41.5万㎡，需求量则在20.85万㎡，说明市场存在部分存量房，而2007年在通过调查发现新开发住宅几乎是销售火热存量房明显减少。，说明市场已在逐步消化质素较低的部分存量房。施工面积中，高档住宅相对较少，高端产品相对供应不足，市场供应仍以市区普通住宅为主。 3、销售量 房地产销售面积和销售收入持续高速增长，2006年的情况最为明显，市场的需求对于产品、配套平庸的项目已经趋于理性，同时将市场空白点表露清晰。市场对商品房的需求是比较旺盛的，甚至出现了需求量大于供应量的情况。 4、价格分析 宁国市近年来的房地产销售价格呈现逐年稳步上升的态势，在经过2005年和2006年的高速增长期后，2007年的房地产市场仍然保持告诉的增长趋势趋。据相关资料显示，宁国市2006年的平均房价为1900元/㎡，低于同期全国平均房价，作为一个县级市，随着城市人口的逐步增长，可开发土地的不断下降，预示着宁国市房地产市场的价格有巨大的上升空间。 二、宁国市房地产市场开发潜力分析 有关资料表明，当一个国家和地区人均GDP处于1500至8000美元之间，人均建筑面积35平方米以下，是房地产业的高速发展期。据联合国机构的统计分析，当人均GDP处于从800美元到1.3万美元的成长区间时，住房消费将持续发展。而宁国市2004年人均GDP仅为14809元（按1：8折算仅为1851.2美元），人均城市居民居住面积为30.00平方米。由此判断，当前宁国市即将从住房消费持续发展期进入房地产的高速发展阶段，房地产业具有很大的开发空间。 从近年来的房地产市场运行态势来看，不仅机关干部、高收入阶层具有购买能力，老百姓的购房能力也大大增强，房地产开发形势逐渐看好， 前景非常乐观。 1．需求量大。从供方市场分析：目前的供方市场现存的商品房不多，供给量不足，房屋结构性矛盾突出。市场尚未饱和。 从需方市场分析：一、消费者的消费观念发生变化，改善住房的意愿增加。宁国市过去的住房设计落后，面积偏小，随着居民生活水平的提高，以旧换新，以小换大的居民越来越多，愿望越来越强烈，将会形成巨大的潜在需求量。二、新型小区建设拉动了住房需求，宁国小区从某种程度上处于初步发展中，人们对小区住宿条件、环境比较满意。三、近年来宁国市加快了区域性中心城市的建设步伐，城市的辐射能力不断增强，加之交通变得越来越便捷，宁国市与周边的经济文化交流变得越来越密切，经济中心的集聚效应在逐步显现，将会吸引周边区县和乡镇居民来购房。四、是从房地产业自身的特点和特殊性来分析，房地产业是一个生产周期较长的特殊行业，通常正常的一个生产周期都在一年以上，目前没有买房的人将来还是要买房，消费能力只会积蓄，而不会化解。五、是城镇化率的提高是房地产业的需求支撑。统计数据表明，2006年宁国人口的城镇化率38％比2000年提高8个百分点，平均每年以两个百分点增加！《中共宁国市委关于制定宁国市国民经济和社会发展第十一个五年