XX年山东高唐项目发展报告.docVIP

高唐项目发展报告 研发中心 2007年9月 第一部分：项目描述 宗地描述： 地理位置： 该地块位于高唐县城西北湖西侧，宗地位置见图： 用地级别：一类居住用地 四至范围：东至西北湖湖滨；西至滨湖路，中心线东侧40米；南至鼓楼街，中心线东侧20米；北至金城路。区内东西向小区道路和南北向湖西路将地块分为三部分。 2、宗地面积： S-1：规划路北、金城路南，面积约5.33公顷； S-2：规划路南、鼓楼街北，面积约7.25公顷； S-3：规划路北、湖西路以东，面积约3.23公顷。 二、宗地及周边环境现状： 高唐目前的城市布局： 高唐现有城区面积23平方公里 城市按照功能和区位划分为几部分：金城西路-行政中心；金城东路及官道街为主要商业中心，其中天齐庙为新建商业区；鱼邱湖四周沿岸为老居住区，但目前除湖区西部地区未开发外，其余地区均已出让；新开发小区（天齐花园、怡园小区、东湖小区等）多集中在官道街金城路时风路段两侧。 自然环境 以前高唐的居民居住于鱼邱湖的四周，鱼邱湖的风景宜人，自然环境较好。目前鱼邱湖的东部和北部已经沿湖修建了60米左右的环湖绿化带，为湖边公园。东部两湖的沿岸为当地居民的主要活动场所之一。 人文环境 高唐的商务中心位于四湖以东，现有中心广场和天齐庙商业街，集中了当地的大部分商业设施；西面规划科技产业园 地块东部为当地的西北湖，风景较好。距离湖边60米现有电视信号发射塔，高约100米。电视信号发射塔距离宗地的东边界约70米。目前有湖边到电视塔的60米区域内规划为湖边公园，电视塔距离宗地的70米区域目前土地尚未出让，而且土地用途和相关规划不明。宗地东部距离地块约200米有一座石桥——玉带桥，可以作为宗地的一处可以利用的景观。 宗地南部为鼓楼街，鼓楼街由东向西从北湖和南湖的中间穿过，通往当地的商业中心——天齐庙商业区。在四湖的中央为当地唯一的四星级酒店——泉林酒店。由当地的大企业泉林集团开发经营。目前鼓楼街上正在修建连接西北湖和西南湖，东北湖和东南湖的两座桥，目前交通状况不佳。宗地对面有两座四层的红楼，为当地的街道开发。一层作为底商，二层以上按照商住楼设计，目前作为底商商户居住用。 宗地西面为滨湖路，通往当地的著名企业——时风集团。宗地的地面有一个由28套别墅组成的小区，为当地县领导的家属居住区。宗地的西南角目前正在规划一个大型超市，距离宗地的最近距离在200米左右。 宗地北面为沿金城路的现状楼，北边界并不沿街。相邻的建筑为正在建设的老干部活动中心，人才中心和征兵部。金城路沿线集中了高唐的大部分政府机关。道路沿线有县政府、财政局、地税局、水利局等政府机关。金城路北面为烈士陵园、高唐一中。金城路以西，宗地的西北部路对面是当地的高唐大酒店，已经建成，而且内部桌椅已经齐备，但是一直没有开张营业。 目前就高唐沿湖的土地价值比较而言，四湖中心的土地价值最高，其余部分东部土地价值高于西部，南部土地价值高于北部。宗地位于沿湖地块的西北部，与沿湖其它的地块比较，并不存在区域方面的优势。 三、 宗地规划条件 1、宗地规划条件 2、宗地设计条件： 日照间距： 按照当地的建筑规范，本案属于老城区改造项目，日照间距系数为1.45 抗震烈度： 山东高唐原来的抗震烈度为9度抗震，自1992年以后，高唐当地经过申请，更改为7度抗震。 土质： 高唐当地属于黄河冲积平原，土质为粉质黄土 地基处理： 当地的地基条件较好，一般项目不需要打桩。但是沿湖一带，受湖水侵蚀，地基条件有所下降。从当地的设计院了解，以往湖边的项目有部分楼的基础需要打桩。 设计院及收费标准： 当地有一家乙级资质的设计院，目前全院规模24人。有国家一级注册建筑师一人，一级注册结构师一人。施工图收费标准6—8元。 四、公司目标 根据静海融业公司的财务目标，2004年山东高唐项目至少需要回款1.5亿，目标回款1.8亿。根据目前运营部分的测算，项目的成本在1400元/平米以上，销售价格在1750元/平米左右。按照此价格计算，2004年全年山东高唐项目需要实现销售8—10万平米。 第二部分：当地概况和房地产市场 高唐概况： 1、地理位置： 高唐县位于山东省西北部，行政区划隶属于山东省聊城市。高唐北邻德州、东邻禹城、南邻聊城、西邻临清，居于济南、聊城、德州三个大中城市构成的三角中心。 2、行政划分： 高唐县位于山东省西部，聊城市北端，行政隶属于聊城地区，版图面积960 平方公里，有7镇3乡，45.6万人。高唐县现划为7镇3乡，共有743个自然村。 3、城市面积范围： 现有城区面积23平方公里，“十五”末远期规划面积33平方公里。 城市按照功能和区位划分为几部分：金城西路-行政中心；金城东路及官道街为主要商业中心，其中天齐庙为新建商业区；鱼邱湖四周沿岸为老居住区，但目前除湖区西部地区未开发外，其