XX年成都龙泉驿百工堰地块分析报告.docVIP

龙泉驿百工堰地块 分 析 报 告 2008年2月19日  目 录 第一部分 投资背景分析 一、宏观政策分析...................................................P5 二、经济环境分析...................................................P7 三、驿区环境分析...................................................P9 第二部分 成都房地产市场分析..................................14 第三部分：龙泉房地产市场综述 一、房地产发展格局............................................. ...15 二、龙泉房地产市场供求情况...................................... ...17 三、各区域盘.......................................................19 四、龙泉与各郊县比较............................................ ...21 第四部分：成都别墅市场分析 一、成都别墅市场格局...............................................22 二、成都别墅市场供需分析...........................................24 三、成都市别墅市场发展前景.........................................26 四、各区域别墅楼盘情况.............................................32 第五部分：项目分析 一、项目基本情况...................................................33 二、项目SWOT分析..................................................34 三、项目价值提炼...................................................36 四、项目初步定位...................................................37 五、经济测算.......................................................38 六、分析总论.......................................................45 第一部分 投资背景分析 一、宏观政策分析 1、金融政策 ★ 10次上调人民币存款准备金率 2007年1-12月央行已10次上调人民币存款准备金率，前9次是每次上调0.5个百分点，最后一次上调1个百分点，目前存款准备金已高达14.5％。 ★ 6次上调银行利息 2007年1-12月，央行已6次上调利息，每次都维持在0.27个百分点左右，其中最后一次加息为不对称加息，主要针对开发商贷款。截止最后一次加息，一年期存款利率达到4.14％，贷款利率达7.47％，1-3年贷款利率达7.56％，其中五年以上贷款利率为7.83％，与第五次加息保持一致。 ★ 首付款比例提升 2007年9月，中国人民银行、银监会发布通知，对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％。与此同时，购买第二房贷款利率不但不能享受基准利率下浮15％的优惠政策，而且要在基准利率的基础上上浮10％。 ★ 央行还可能有不对称加息 08资金面将前紧后松 央行运用对冲工具可以调节资金面的宽松程度，2008年资金面的宽松程度取决于调控的力度，央行调控力度又取决于货币信贷增长情况。总体上看，资金面将呈现前松后紧的局面。 ★ 二套房贷概念明确?金融政策再度紧缩 12月5日央行和银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（银发〔2007〕452 号）。这一文件，是对今年 9 月 27 日出台的《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359 号）的重要补充，主要针对“严格住房消费贷款管理”。主要内容包括：一、以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数；二、对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行；三、已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住