XX年房地产主流企业拿地策略及城市投资机会分析报告.docVIP

2010年房地产主流企业拿地策略及城市投资机会分析报告 全国土地市场形势分析 供应增加，市场理性，土地价格稳中有降 住宅用地供应量持续增加，地价快速上涨势头得到遏制，土地价格稳中有降，企业拿地良机再现。后期政策重点集中在打击开发企业囤地、实现土地的有效供应。 供应计划：完成率偏低，政府面临较大供应压力 通过下表可以看出，除了上海一次性推出214万平方米预公告地块以外，其他城市住宅用地实际供应量均在计划的40%以下。一线城市中，广州上半年实际供应量仅为计划的6%，深圳为14%，北京为22%；二线城市供应量明显高于一线城市，但也不足40%。如果供地计划顺利完成，地方政府下半年将面临较大供地压力，土地市场或将出现大规模的集中供地潮。 表：重点城市土地供应计划及2010年上半年完成率 供应：1-7月住宅用地供应量同比增长超过80% 2010年全国住宅用地供应18.5万公顷，同比增加约140%。在此背景下，住宅用地供应持续增长，远超去年同期水平。2010年1-7月，全国（100个城市合计，下同）累计供应住宅用地2.44亿平方米，同比增长83%。 土地供应量的大幅增加提高了企业拿地的选择空间，为企业扩展土地储备提供了良好的机遇。 图：2010年1-7月全国住宅用地月度供应量 成交：1-7月住宅用地成交量同比增加近80% 2010年1-7月，全国住宅用地共成交1.81亿平方米，同比增长79%。 从单月数据来看，4-6月土地市场观望气氛浓厚，成交量逐月下降，但7月住宅用地成交量逐渐回升。7月成交住宅用地2312万平方米，环比增加9%，同比增加14%。 3-7月，住宅用地成交面积与同期推出面积的比值由0.9持续下降至0.6，但在7月比值上升至0.8。 开发企业审时度势，根据企业发展需要，积极扩充土地储备。 图：2010年1-7月住宅用地月度成交量 价格：政府调控效果显现，土地价格稳中有降 上半年，全国住宅用地楼面地价为1863元/平方米，较2009年下半年下降9%。7月全国住宅用地楼面地价为1570元/平方米，较上半年均价低16%，环比下降14%。 新政百天之后，住宅用地楼面均价稳中有降，政府土地调控的效果显现。在土地供应量增加、土地价格下降的情况，开发企业应抓住机会有针对性的扩充土地储备。 图：2010年1-7月全国住宅用地楼面均价走势 溢价：重点城市溢价水平普遍走低，高价地难觅踪影 随着土地市场热度的明显下降，主要城市4-6月的住宅用地平均溢价水平逐渐走低。在目前的政策调控和市场环境下，大部分土地基本上以底价或略高于底价成交。值得注意的是，7月住宅用地溢价水平有走高的趋势。对于热点区域的地块，开发企业的积极性仍然较高。 表： 2010年1-7月重点城市住宅用地溢价率 地王：新政后土地市场“地王”难见 “地王”频现是土地市场过热的一种表现。2009年下半年和2010年1季度，土地市场频频出现“地王”，北京更是一天出现三个“地王”。新政后，土地市场“地王”难见。 据统计，2010年1-7月的地王普遍出现在4月新政前，如总价前十位地块仅一宗出现在新政后（4月27日富力在天津摘得的地块），单价前十位地块除福州四幅综合地块外，均在新政前成交；溢价率前十位地块有7块在新政前成交。 表：2010年1-7月全国成交住宅用地总价前十排行榜 流拍：新政后一线城市首现流拍，二线城市流拍较为普遍 新政过后，土地市场较为理性和谨慎，市场观望气氛浓厚，开发企业拿地的针对性较强，品质较差的地块出现流拍。一线城市北京、广州、深圳均出现住宅用地流拍现象，而在新政前，一线城市住宅用地供不应求。二线城市的流拍更为普遍，中山、合肥、佛山、长沙等城市均出现流拍地块，其中，中山有4宗住宅用地流拍，为7月流拍地块最多的城市。 表：2010年1-7月北京土地市场流拍地块一览 趋势：下半年商品房市场从“量跌价滞”到“调价促量”，将对土地市场供求产生重大影响 从历史数据看量价走势：根据2007年-2008年的市场调整路径，在抑制性政策出台后约一到两个季度，销售面积开始显著下降，再过一到两个季度房价开始下跌。但此次新政力度大、措施严，房价过快上涨的势头已经得到遏制。 预计整个下半年特别是第三季度，“新国十条”及相关政策仍将继续对购房者有较大影响，东部地区和热点城市的成交量可能持续低迷，由于东部地区的商品房销售面积占全国超过50%，预计2010年全国销售面积将低于去年。商品房市场“调价促量”，开发企业资金回笼加快，产品去化速度加快，必将刺激对土地的需求，土地市场或将出现新一轮的“供不应求”。 机遇：土地流拍，地价走低，企业拿地良机再现 土地市场供求关系经历了2008年的“供过于求”到2009年的“供不应求”，2008年流拍的地块在2009年全部高溢价成交。所以，在土地市场面临低谷的时期，是开发企