XX年广州房地产市场研究年报.docVIP

目 录 目 录 2 序言 4 一、经济环境 5 1、城市宏观经济 5 2、城市房地产与经济发展的关系 8 二、产业政策 9 1、城市政策综述 9 2、城市政策列表 10 3、城市政策展望 10 三、土地供求 12 1、经营性土地供应量 12 2、经营性土地成交量 12 3、成交结构 13 四、行业发展 14 1、开发投资 14 2、建设规模 15 五、市场交易 16 1、成交量 16 2、交易价格 18 3、商品住宅成交结构 20 六、2011年房地产市场预测 25 1、 政策预期 25 2、土地供需 25 3、市场走势 26 七、区域数据 28 1、越秀区 28 2、荔湾区 29 3、海珠区 30 4、天河区 31 5、白云区 32 6、黄埔区 33 7、番禺区 34 8、花都区 35 9、南沙区 36 10、萝岗区 37 11、增城市 38 12、从化市 39 序言 2010年的广州房地产市场，如果用一个词来形容，只可说“节节攀高”。 在经历了2008年、2009年购房优惠利率的持续刺激下，一度被压制的有效购买力，在2009年和2010年逐渐释放。尤其是进入2010年，这种释放更加猛烈，导致新一轮更为严厉的市场调控，广州市场进入“限购”时代。 相比2009年广州楼市，受亚运利好和亚运施工影响，2010年商品住宅整体供应放量，环比增加供应近100万平方米，增幅超过10%。成交量也站上高位，年度成交接近950万平方米，但低于2009年1123万平方米，降幅达15.7%。成交均价大幅上涨，2010年广州商品住宅成交均价11695元/平方米，环比上涨23.7%。 2011年初始，广州“限购”仍继续中，在新的一年，随着土地供应制度的改革和住宅供应结构调整，市场将会更加成熟。在多层次供应结构更加清晰化后，广州商品住宅市场将迎来更好的发展机会。 一、经济环境 1、城市宏观经济 （1）城市GDP稳中趋缓 受亚运会期间工业企业限产及市场因素的影响，1—11月工业生产增幅进一步趋缓。1—11月累计，广州市完成规模以上工业总产值13399.16亿元，同比增长18.4%，增幅比1—10月累计回落1.5个百分点；广州市完成规模以上工业增加值3239.59亿元，同比增长17.2%，增幅比1—10月累计回落1.4个百分点。11月份，广州市完成规模以上工业总产值1305.90亿元，同比增长5.2%，增幅比上月回落5.4个百分点；广州市完成规模以上工业增加值308.62亿元，同比增长4.9%，增幅比上月回落4.3个百分点。 图1-1 广州市GDP2008年-2010年季度增长速度走势图 数据来源：广州统计局 备注：广州统计局数据滞后，暂无2010第三、四季度数据 （2）商品出口增速快中趋缓 1—11月累计，市实现商品进出口总值亿美元，同比增长%，增幅比1—月累计回落个百分点。其中，进口亿美元，增长%，增幅比1—月累计回落2.3个百分点；出口亿美元，增长%，增幅比1—月累计回落个百分点。在出口总值中，一般贸易出口和加工贸易出口分别增长2.7%和3.5%；机电产品出口和高新技术产品出口分别增长3.9%和3.2%；对香港、美国和欧盟出口分别增长43%、2.2%和2.2%。1—1月累计，我市外商直接投资实际使用外资金额亿美元，同比增长%，增幅比1—月累计回落个百分点。固定资产投资第四季度要求所有扬尘性建设工地停工，各项建设工程都1—11月累计，市完成全社会固定资产投资29亿元，同比增长%，增幅比1—月累计回落个百分点。其中，房地产开发投资亿元，同比增长%，增幅比1—月累计回落个百分点。 图1-3 2009年11月-2010年11月广州市固定资产投资累计增幅走势图 数据来源：广州统计局 备注：广州统计局数据滞后，暂无12月份数据 （4）消费市场需求旺盛1—11月累计，全市实现社会消费品零售总额3600.44亿元，同比增长2%，增幅比1—月累计提高个百分点。%，第四季度要求所有扬尘性建设工地停工。房地产开发投资亿元，同比增长%，增幅比回落个百分点。 2、城市政策列表 表2-1 2010年楼市调控已出台及未来可能出台的政策分类汇总表 类别 细分 已出台的政策 未来可能出台的政策 短期 持续 针对需求 信贷 提高认贷标准至“认房认贷认调查” 首套首付提高至最低三成，利率提高至最低 0.85基准利率； 二套首付提高至最低五成，利率提高至最低1.1倍基准利率； 三套房停贷 加息 税收 　 个人住房转让营业税征免时限由2 年恢复到5年； 对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税 开征房产税 对房产交易环节征收重税 监管 套数限购、外地购房限购 —— —— 针对供应 土地 　 增加建设用地供应 —— 保障性