XX年无锡惠山新城项目商圈研究及定位.docVIP

无锡惠山新城项目商圈研究及定位 无锡城市发展规划 1、土地供应量 2005年，住宅竣工410万平方米，其中商品房280万平方米到2007年，累计住宅竣工1230万平方米，其中商品房840万平方米 占地面积 位置 目前进度 特色 滨湖区 蠡湖新城 20平方公里 东起蠡湖大道(青祁路)，北至太湖大道，西、南临蠡湖 景观均已落成，尚无楼盘销售 旅游度假中心 太湖新城 10平方公里 东蠡湖南岸，向南延伸至太湖 目前正在建设和销售万科及顺驰项目 科教文化中心 渔港新城 660公顷 梅梁湖景区内，东临蠡湖，西接太湖十八湾地区，北靠梅园景区，南临太湖和鼋头渚公园景区 　 旅游休闲中心 大学城 10平方公里 滨湖新城西部，东起青祁路，西至锡塘路，北到五里湖畔，南至羊北路 已有江南大学和无锡职业技术学院进入大学城 现代知识园区 惠山区 惠山新城 10平方公里 无锡北部 天力广场、金都花园等住宅部分销售 工业园区 其他 灵山新城 　 　 3、总结 无锡城市的发展中心已经由主城区的开发转移到新城区及卫星城镇的发散型城市改造建设之中。从2001年以来，设立了大量的新城，尤其在确定了向南开发的策略后，结合新区工业区的配套功能和城市人口迁移的需要，增设滨湖区，依托太湖、蠡湖等自然景观资源，同时成立了四个新区； 本项目所处区域，并非无锡的重点规划区域。也就意味着政府扶持力度较弱，政策引导性不强；从当前的基础配套的成熟度和居民聚居区的形成速度来分析，远落后于南部区域，造成商业设施基础薄弱的现状； 滨湖新城等发展中的新区，住宅价格一路飚升。例如，蠡湖新城的隐秀苑，开盘初期仅为3700元/m2，2005年年初已经上涨到4200元/m2，预计受到规划生活配套设施的日益成熟和居住中心区的功能得到完善，二期开盘价将进一步攀升； 无锡商业环境分析 1、无锡中心商圈分析：（根据规划，无锡的主要商业圈分为东、西、南、北四个） （1）东以周山浜地区为中心，充分利用便利的交通运输条件和已有的经营业种，探索建设现代物流、配送、仓储基地。位于火车站广场以南，改造范围东起县前东街，南至解放北路，西侧、北侧均以古运河为界，总用地面积25.45公顷。沿南长街、永乐路、清扬路一线，依托周边社区，形成以无锡悦福商贸发展有限公司永乐店、南禅寺为标志的休闲商贸社区服务中心中心：南禅寺文化商城，无锡悦福商贸发展有限公司永乐店，永乐家电（1）古玩字画片区（2）风味小吃片区（3）花鸟鱼虫片区（4）旅游工艺品片区（5）特色小商品片区（6）钱币集邮片区（7）书刊音像片区（8）休闲娱乐片区沿青祁路、梁清路、河埒口一线，商贸旅游休闲中心中心：无锡大饭店、天润发超市沿北大街、青石路一线，的餐饮休闲服务中心。 在春申路、北大街和青石路的交汇处，崛起“餐饮金三角”中心：状元楼、黄金海岸大酒店、好又多超市聚集起像鸡粥店、状元楼、黄金海岸大酒店等一批餐馆饭店，形成了无锡市的第二个“餐饮金三角”；（中山路与崇宁路交界处的新锦江、烤鸭馆、三凤、鸿运等酒楼饭店被人们称为无锡的“餐饮金三角”） 2、无锡商业贸易综述 （1）消费市场实现新突破。 随着居民收入的提高以及消费信贷、分期付款等各种新的消费方式的实施，汽车、电脑、手机、家电等已成为市场消费的亮点，尤其是汽车销售相当火爆。 节假日消费集聚效应明显。目前，各大商贸企业周末两天营业额已占周平均营业额的一半左右，节假日营业额已占商场营业额的1/2，从而打破了传统商业的淡旺季概念。 （2）外向型商业发展快。 继家乐福、天润发进入无锡后，诚隆、欧翔超市2003年正式落户市区。 诚隆超市2003年实现销售1.62亿元，欧翔超市自2003年9—12月销售就突破1亿元。而天润发超市2003年实现销售2.86亿元。家乐福超市开店2年多来， 2003年实现销售达3.5亿元。 （3）特色商业街发展快。 健康路休闲服饰一条街、学前街电脑文化用品一条街、人民西路电子一条街、北大街餐饮服务一条街等一批特色商业街相继涌现； 特色商业街以私营个体经济为主体，目前健康路休闲服饰一条街经营户已达170家。人民西路电子一条街已汇集了500多家手机电脑经营户。 （4）餐饮业发展快。 现有大中型餐饮企业89家，数量在江苏省各城市中居首位。其中外商投资企业12家，其实收资本7.6亿元，占全市大中型餐饮企业总实收资本的46.5％。2003年全市餐饮业零售额亿元，５年平均增长16.6％，增幅领先零售总额平均增幅7.1个百分点。涌现的商业设施面积达多万平方米市已有大市场全面“开盘”，总面积近万平方米。其中综合性大市场独领风骚，主要集中在装饰装潢、机电、农贸等领域。从区位分布看，锡沪路、国道、通江大道附近是主要聚集地保利广场——8万平方米、东方巴黎等纷纷开业；两大卖场面积分别为2.5万及2.8万平方米