XX年无锡市标准花园东侧地块前期调研报告.docVIP

第一部分 无锡房地产宏观环境分析 1、近几年房地产业发展状况 1.1土地交易量（一级市场） 无锡城镇土地使用制度改革取得重大突破，对除工业项目以外的经营性用地一律实行以拍卖、招标、挂牌出让方式供地，无锡土地交易情况 数据来源：无锡统计局 单位：平方米 1.2房地产投资总额 无锡房地产投资总额 数据来源：无锡市统计局，单位：亿元 无锡房地产市场保持迅猛增长的态势，继200年房地产开发突破百亿大关，施工面积超过千万平方米之后，2004年无锡市房地产开发上涨势头迅猛，房地产开发持续升温，统计资料显示全市房地产开发投资亿元，增长%，创下历史高。全市房地产开发投资亿元竣工面积万平方米，，数据来源：无锡市统计局，单位：万平方米 1.4房地产销售面积及增长 自2001年开始房地产销售面积一路高攀、逐年增加，而房地产销售面积增长率在2002年有较大的转折，2002年以前房地产销售面积呈负增长之，而2002年之后，房地产销售面积增长率大幅度增加，截至2004年无锡商品房销售面积万平方米，年增长%。无锡房地产销售面积与增长变化 数据来源：无锡市统计局，单位：万平方米 由上图数据看出，2005年全市销售面积436.29万平方米，同比增长6.4％，较前几年有明显回落（前几年都是双位数增长）。而2006年上半年市区成交各类商品房68.24万平方米，同比下降7.92％，出现多年来少见的负增长，说明市场进入缓慢增长期，市场前景不容乐观。 1.5历年来商品房（住宅）平均价格 无锡市商品房价格自2000年始，呈快速上升之势，全市（包括惠山、锡山市）商品房均价至2004年底达3751元/平方米， 2005年无锡市全市商品房达4140元/平方米，增速10.4％，同比前几年增速放慢。而2006年上半年的住宅价格只有41457元/平方米，比同期增长只有1.2％。 商品房近几年价格情况 数据来源：无锡市统计局 数据表明，无锡市从2005年开始，住宅价格增速放慢，市场趋于理性。 2、近期房地产市场概况 房地产开发投资增幅持续下降，住宅投资仍占主导地位 今年上半年市区完成房地产开发投资88.69亿元，同比增长37.42%，增幅同比下降16.85%。住宅建设仍在房地产开发中占主导地位，上半年市区商品房住宅开发投资56.68亿元，占投资总额的63.91%。 土地市场供应充足，非住宅用地比例加大 今年上半年市区共出让经营性用地268.30万m2，较去年同期有较大幅度增加，按容积率测算可建房屋约为373万m2。目前土地市场主要有以下特点：一是供地质量高，没有出现流标现象。二是区域性供地现象明显，地块供应主要集中在东区、西区、北区、城中土地供应依然稀缺。三是非住宅用地比例增加，主要用于机场配套建设及工业区的商业金融项目建设。 商品房供应数量逐渐增多，住宅供给结构得到优化 国六条政策的出台，开发商开始对项目重新定位规划，放缓了商品房上市的速度，2006年上半年市区商品住房供应增量比接近1：1，与2005年全年商品住房供求增量比1.29：1相比，有所下降。但商品房总剩余面积达到439.67万m2，时常供应充足。根据商品房网上备用数据，今年可售的住宅（含往年结转面积）中，单价4000元以下的住宅占了49.24%，比去年同期增长了近3个百分点，今年上半年核准销售楼盘中单价4000元以下的楼盘占了53.95%，此外1季度、2季度市区新增住宅新盘均价分别为3753元/ m2和3877元/ m2，低于市区均值，中低价位供应量明显增多。从新增上市住宅面积来看，2006年上半年建筑面积在100～144 m2的房源比例为5.87%，和2005年全年同面积段相比，下降了近4个白分点，此外建筑面积90 m2以下的房源比例为5.34%，供应量略显不足。 商品房成交量有所减少，住房消费以改善型自住需求为主 上半年市区商品房成交面积184.43万m2，同比下降7.92%，总体呈现先抑后仰之势，市场成交量在去年12月份的高峰后，由于春节等因素的影响，走出了一条“V”形运行曲线，3、4月份开始以明显回暖，进入5月，6月。日均成交量达到了1.29万左右，达到去年同期水平。 据统计局抽样调查，至2005年末市区居民住房自有化率已达92.67%，而对市区上半年商品住房购房对象分析表明，我市主力购房人群仍为本地市民，占购房总数的88.91%，江阴宜兴到无锡市区购房的占1.42%，外地来无锡购房的占9.67%。本地居民购房以改善居住条件为主要目的，决定了市场成交建筑面积在100～144 m2之间房屋比例最高中，约占总量的58%，90 m2以下的楼盘，成交量总量的6.60%，略高于供应量的占比。 房价基本趋于稳定，涨幅大幅回落 至二季度末，市区商品住宅平均价格走势平稳，为4145元/ m2，比上季度上涨0.44%，与去年