XX年无锡市欧薇花园项目全案策划报告1.docVIP

目 录 第一部分、市场篇 1、 区域基本情况分析 2、 区域规划 3 、钱桥商圈状况分析 4、 区域房地产市场分析 5、区域项目分析 第二部分、项目篇 1、项目经济技术指标 2、项目周边情况 3、项目SWOT分析? 第三部分、项目开发及推广思路 第一部分、市场篇 1、 区域基本情况分析 1.1区域概况——无锡西大门 钱桥是典型的江南风光古镇，始建于公元1270年的元代，位于京杭运河南岸、惠山和舜柯山北麓，紧靠无锡市区。沪宝铁路、新长铁路、古运河水路、沪宁高速公路、锡宜高速公路和312国道构成了钱桥镇交通主网络； 钱胡路、钱姚路、钱藕路、锡宜路、盛岸西路与无锡市区相沟通，是无锡西边的重要交通枢纽地带，真可谓无锡西边的门户。 1．2 地理位置——锡城北部与主城通勤成本较低之乡镇 钱桥镇总面积为 46.5平方公里，在惠山六镇中，钱桥与市区（主要是北塘区）直接接壤，到达城市核心区的通勤成本较低。 随着无锡城市向外围的拓展，钱桥将会首先得到市场的关注，成为主城拓展首先惠及之区域。 1．3 人口状况——人口密度仅相当于北塘区的近1/10 钱桥全镇人口5.3万，流动人口近2万人，人口密度为1233人/平方公里，在惠山六镇中，人口密度仅高于堰桥；与北塘区的11111人/平方公里相比，约为北塘区的1/10，无锡城市向外围拓展已经成为趋势。相邻的区域，如此大的人口密度落差，将成为钱桥吸纳主城人口、加快城市化进程的重要动力。 1．4 经济状况——经济强镇 钱桥是近代民族工业、现代乡镇企业的沃土，多年被省、市评为“工业百强镇”和“工业明星镇”，是无锡近郊的工业重镇。 2003年，钱桥在无锡市95个乡镇经济排行榜上位居第五。 2005年排名第三，在惠山六镇当中，钱桥人均财政收入遥遥领先，超过其他五镇。 图二：2005年惠山六镇人均财政收入比较（单位：元） 1．5 产业结构——六大优势群体、三大特色行业 作为无锡工业重镇和惠山经济开发区的配套区，钱桥已经形成了六大优势群体和三大特色行业。即◆六大优势群体 丝：锦纶、帘子长丝、帘子线，产品品种多，企业规模大，深受橡胶、纺织、装饰等行业的青睐。 皮：各种皮革制品远销24个国家和地区。 管：各种高频、超薄、精密焊管、异型钢管、冷拨无缝钢管等，门类齐全、规格繁多，在五金、机械、油田等行业大显身手。 带：从普通钢带到特种钢带，从优质碳素结构到低合金钢，光亮中宽带钢等，专为汽车、纺织、五金、装饰等行业提供配套服务。 砖：苏嘉镁碳砖，已成为中国最大的镁碳系列耐火材料生产基地之一，产品还大量出口美、日、俄、东南亚。并与日本合资兴建了无锡黑崎苏嘉耐火材料有限公司，威振华夏，享誉世界。 机：家用电器、机电产品，以年产三十余万台彩电和十余万台洗衣机的规模吸引着诸多海外合作者，享誉世界。 ◆三大特色行业 冶金行业：以苏嘉集团、雪丰钢铁、众联锻造、群力钢件、鼎远精拔钢管等企业为龙头，以钱桥镇全国“焊管之乡”为依托的冶金行业，在配套区的经济发展中占有举足轻重的作用，目前冶金行业占配套区产出的50%以上； 机械行业：以金球、舜惠、光彩、锦辉机械等企业为重点，占配套区产出的20%以上； 电子行业：以联华光电、爱田电器、泰克电子、金博电子等企业为主体，虽然目前只占配套区产出的10%左右，但是发展后劲足，构成了配套区经济发展的新亮点。 一批具有国内一流水准的企业正在不断诞生。 1．6 特色经济——蓬勃发展的村级经济和潜力巨大的仓储物流 ◆蓬勃发展的村级经济 2005年，钱桥镇村级经济总量达到103亿元，在全镇经济总量中的比重进一步提高。其中华新村、胜丰村分别超过了13亿元和12亿元，钱桥街道、晓星村的经济总量均超过了10亿元。村级经济蓬勃发展。 ◆潜力巨大的仓储物流 利用京杭大运河和洋溪河得天独厚的河道运输优势，钱桥镇的仓储流通业得到了快速的发展。 2005年，泷晨、龙之杰等8家骨干仓储企业带钢交易量达到了60万吨。 借助道口优势，大型市场的建设稳步推进： 占地400亩总投资达8亿元的五洲国际装饰城及无锡市公交停车场等项目的建设完工，占地238亩总投资达3亿元的万健置业市场也在加筹划中。 2、 区域规划 2．1 “一主一副四组团”总体规划的四组团之一 在修订完成的2001—2020《无锡市城市总体规划（纲要）》中，无锡市提出了无锡“一主一副四组团，山环水绕湖滨城”的城市空间布局。 一主即中心城，一副即南部的湖滨新城，是城市的副中心，四组团是相对独立的无锡新区、东亭、堰桥—西漳、钱桥。根据这一布局，无锡城将形成两条发展轴：东部沿沪宁交通走廊的城市产业发展轴，西部沿太湖的城市生活轴。 2．2 钱桥——江苏省惠山经济开发区配套区 钱桥配套区是惠山经济开发区的重点配套区，规划