XX年惠州大亚湾鹏鑫花园建设项目建议书.docVIP

惠州大亚湾鹏鑫花园 项目建议书 编制单位：大亚湾鹏鑫实业有限公司 二○○七年一月二十日 目 录 总论 市场分析及营销策略 建设规模 建设方案 项目实施进度安排 投资估算及资金筹措 经济效益评价 第一章 总 论 一、项目建设背景 总投资为43亿美元的80万吨乙烯“中海壳牌”南海石化项目的正式投产，巨大的“壳牌效应”正在逐步呈现，标志着一个新兴的炼化一体石化基地正在大亚湾迅速崛起，并为大亚湾开发区的高速度、大发展奠定了一个坚实的基础，从而也为当地经济发展带来无限商机。 1200万吨南海炼油项目（总投资约169亿元人民币，年加工1200万吨原油）、惠州LNG电厂项目（总装机容量为210万千瓦，投资约为85亿元人民币）、东风本田汽车零部件、华德石化、美国普莱克斯有限公司投资2900万美元建设的工业气体项目、惠州天然气发电有限公司投资12亿元的热电联供项目、德国欧德油储公司首期投资1250万美元的化工品仓储项目和首期投资约200万美元的石化区公共管廊项目，以及石化区集中式污水处理、公用码头、净水厂、工程维修、固体储运等一批大项目已相继落户。 李嘉诚旗下的香港和记黄埔通过并购惠州港务集团部分优质资产成功入股惠州港，去年9月进行惠州港扩建工程和两个5万吨级码头建设，将使惠州港集装箱年吞吐量由目前的12万标准箱发展到100万标箱，总吞吐量可望超过9000万吨。 比亚迪宣布总投资60亿人民币建造比亚迪基地，将为大亚湾带来几十万的常住人口。 二、项目概况 大亚湾鹏鑫花园建设项目由惠州大亚湾鹏鑫实业有限公司负责开发实施。 项目所在地位于中心区的澳霞大道旁，与移民村一路之隔，东面体育场、市政广场仅1公里左右，周边医院、边检、检察院等相关部门林立，是大亚湾相对成熟的理想居住地段。 项目占地44895平方米，建筑面积54600㎡ ，拟投资资金约8600万人民币左右，居住人口约3000人，建筑容积率1.7，绿化面积30% 。 项目实施统一规划，分期开发的原则。首期工程拟于2007年第二季度动工，为中海油炼油项目倒班公寓建800套多层小户型住宅及配套设施，二期推进300套多层住宅建设。项目的建设周期为3年。 三、项目的主要技术经济指标 序号 项 目 单位 数据 1 总用地面积 ㎡ 44895 其中城市道路占地 ㎡ 12280 2 建筑基地面积 ㎡ 7800 3 总建筑面积 m2 54600 4 建筑密度 23.9% 5 容积率 1.7 6 绿化率 30% 第二章 市场分析及营销策略 一、市场分析 1、大亚湾房地产现状 由于1993年国家对房地产的宏观调控，大亚湾出现大量的“烂尾楼”，致使大亚湾地区房地产一直处在冰冻状态，2000年以后，中海壳牌终于成功进驻大亚湾，将为大亚湾带来不可想象的发展空间，根据变化中的情形，大亚湾管委会适时调整规划，将大亚湾整个分为几大块，简称5区一线：中心区暨行政商务区、石化工业区、霞涌旅游区、澳头区、响水河工业区、黄金海岸线。海汇公司是大亚湾地区第一个房地产起动商，在行政商业中心区所投资的大亚湾中心体育场、康汇花园一期康汇外商公寓出现前所未有的好前景和效益，其中康汇外商公寓采取产权式酒店的经营模式，高峰期居住有来自世界著名公司20多个国家和地区的外籍客商,是大亚湾有“小小联合国”之称的高尚国际社区，康汇花园建成后就销售完毕。随后熊猫置业发展（中国）有限公司在大亚湾西区开发熊猫碧富新城一期和二期，同样一抢而空，目前均价已达到4200-4500㎡。在此基础上，近一两年先后有行政商业中心区内的康汇大厦（商住型酒店，现已改名南山国际大厦，开盘两个月销售75％，投资客大部分来自深圳，现已售完）、大亚湾澳头区的凯旋居（纯住宅，现已售完），以及正在销售的永昶响水名苑房地产项目（销售率达85%以上）、中铭君豪公寓（开盘不到一个月全部售空）、菩提园（销售达到65%以上，现正在建设二期）等。 2、大亚湾房地产市场特点 2.1 房地产市场租赁异常火爆 根据相关调查资料显示，目前有意向进驻大亚湾中心区办公的商家每个月超过30家，目前在大亚湾租用民房和店铺门面的办事机构已经超过200家，没有好的办公条件和好的企业形象。同时中海壳牌建设项目及南海炼油等其他大项目的开工，给大亚湾带来数以万计的高级工程师和项目经理，特别是下游诸多项目的进驻、惠州港口的建设及大型的工业企业的进驻，促使更多的流动人口进入大亚湾，大亚湾房地产租赁市场十分火爆。 2.2 投资客大部分来自深圳 从目前大亚湾开盘的楼盘销售对象来看，可以得出以下结论，1、楼盘销售对象以30到40岁人群为主；2、楼盘销售对象大部分来自深圳及广东其他地区；3、大部分购房者属于投资客，看中的是大亚湾广阔的发展前景；4、中