XX年昆明别墅市场分析报告.docVIP

昆明别墅市场分析报告 （2006年下期） 前 言 在上半年的别墅报告当中，我们主要是研究昆明别墅的历史发展状况和板块演变趋势，并对昆明今后别墅市场的板块供应作了预测性的分析。在本部分中，我们将结合今年国家对别墅市场的宏观调控政策导向，分析近几年昆明别墅市场的供应和成交情况，判断未来别墅市场的发展态势。 国土资源部于今年5月30日下发“关于当前进一步从严土地管理的紧急通知”。其中从5月31日起，中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。与此同时，国办转发建设部等九部委的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》对别墅市场再次出台调控措施，别墅成为调控重点。 住宅类产品中的高端项目--别墅，因为其造型优美、品质高尚、给人的居家生活带来高质量的享受，一直以来是高档次消费人群所追求的生活目标，也是普通消费者的居住梦想。 但从别墅本身来讲，它追求的是舒适度、低容积率，这与城市土地日益减少、资源稀缺形成了一种对立与矛盾，因此政府不断地出台政策对别墅项目的开发进行限制。在这样的背景下，昆明别墅市场的供求、价格发生了相关的变化，我们在本报告中将透过宏观调控的迷雾，用数据来说话，从政策的导向出发，结合别墅的历史成交和近期变化两个方面，判断未来别墅市场的发展态势。 同时，在完成对昆明未来别墅市场走势的分析预测之外，本期报告还将介绍目前昆明的高尔夫别墅项目相关情况。 最后，本期报告还将附上一个最新的关于别墅市场消费群体的消费特征调查分析，让大家无论从开发角度还是从市场消费角度都能更好的理解别墅市场的需求特征。 田野地产咨询公司数据中心 2006年11月10日 目 录 一、别墅的政策导向 4 二、国六条颁布之前昆明别墅市场总体供求状况 5 1、别墅市场总体供求、价格状况 5 2、别墅市场新增供应和成交状况 6 3、别墅市场价格变化情况 6 4、各年别墅价格涨幅与销售率之间的对应变化情况 7 三、国六条颁布之前不同建筑型态的别墅供求状况分析 9 1、各类型别墅成交比例总体分布情况 10 2、各类型别墅新增供应和成交状况 10 3、各类型别墅供求对比分析 13 4、各类型别墅成交情况分析 15 四、国六条颁布之后昆明别墅市场的变化分析 16 五、国六条颁布之后昆明的别墅走势分析 19 六、昆明高尔夫别墅概况 23 1、春城高尔夫别墅 23 2、滇池高尔夫别墅 26 3、昆明阳光高尔夫项目 27 4、昆明乡村高尔夫项目 27 5、昆明市已批准并即将开工建设的高尔夫球场介绍 28 七、目前昆明别墅市场消费者调查分析 31 八、附件资料 38 图表目录 图1：昆明别墅市场新增供应和成交情况 6 图2：昆明别墅均价变化状况 7 图3：昆明别墅价格变化与销售率对比 7 图4：昆明各类型别墅成交比例分布情况 10 图5：昆明独栋别墅新增供应和成交状况 11 图6：昆明联排别墅新增供应和成交状况 12 图7：昆明双拼别墅新增供应和成交状况 13 图8：昆明各类别墅累计供应对比情况 14 图9：昆明各类别墅成交（销售率）情况 15 图10：昆明各类别墅历年成交（销售率）情况 15 图11：目前在售别墅规模及近几年可知将要开发的规模情况 19 图12：春城高尔夫别墅户型图 24 图13：春城高尔夫别墅 25 图14：滇池高尔夫别墅 26 图15：调查对象的购房原因 31 图16：调查对象的购房区域选择偏好 32 图17：对住宅面积的需求 32 图18：购房总价接受度 33 图19：合理的购买单价 33 图20：对现房和期房的选择偏好 34 图21：利率的调整对购房的影响 34 图22：控制住宅供应面积结构对购房的影响 35 图23：样本年龄结构 35 图24：样本目前所在居住地分布情况 36 图25：样本目前职业分布状况 36 图26：样本年收入分布 37 表1： 2006年6月份之前昆明别墅市场供求状况 5 表2：历年昆明开发别墅项目一览表 38 一、别墅的政策导向 下面是近年来针对别墅发布的政策一览： 003年2月8日，国土资源部发布45号令，规定“（今后5年内）停止别墅类用地供应”。003年8月12日，国务院发布18号令，再次提出要控制高档商品房建设。005年3月26日，“老国八条”出台。005年4月28日，“新国八条”出台。006年3月，国六条出台前，建设部宣称会在3月底出台相关政策，已审批但未获得开工许可的别墅项目将被“封掉停建”。006年4月国土资源部再次强调，出台相关政策，已审批但未获得开工许可的别墅项目将被“封掉停建”。006年5月，国六条及十五项细则出台。 2006年5月份颁布的“国六条”及“国十五条”，透露出国家切实调整住房供应结构，严格控制高档低密度住宅的。别墅项目规划超过90㎡限制，同时土地供应继续严格控制。此时调