XX年昆明市房地产市场分析与08年市场预期.docVIP

07昆明地产市场分析与08年市场预期 1、2007平稳发展的昆明市场 1.1、07年本土地产投资增长平稳 由于过去两年的调控没有正视供不应求这一切实矛盾，使得05、06年的新开工面积增速加快，直接导致07年住宅竣工面积增速大幅下滑。从目前的情况看，08年全国住宅竣工面积增速将有所回升，但持续性较难保证，且成本明显。 尽管07年的销售数据和供应量都显示07年市场供给旺盛，但实际上的房屋销售面积和竣工面存在着巨大的差距，供给的稀缺仍然集中表现在竣工面积支撑不足，土地购置投资增长过快。 从07年的房屋竣工面积增长情况来看，开发商受到房价上涨的影响，自秋季XXX后，楼面的竣工面积一直不能有效增长，多数开发商有“悟盘”的心态和想法，在加上宏观调控政策对土地的管制越来越严，使得开发商更加“惜售”，开发速度必然放缓。 1.2、07年销售情况和全国相比，总体发展平稳 从07年房产交易中心统计数据来看，昆明市房屋成交年末受调控影响程度较小，在全国部分发达城市年末成交萎缩的背景下，仍然保持平稳增长。下半年房价上涨以后一直维持在高增长的水平居高不下。 从购置土地的成本和销售情况来看，令人担心的是07年的良好销售情况在08年存在一个最大的隐患就是07年下半年房屋价格上涨后，会严重透支未来价格的上涨空间，对开发商而言，08年若加快开发速度则会引起供应面积增加而影响房屋销售价格，若继续悟盘则会陷入资金链断裂的危险。另一方面，和全国历年销售开发情况相比，昆明市的增幅比全国水平而言稍显不足，前面的担心出现的可能性较小。 1.3、在产品分布上，昆明市场有较大的调整空间 从今年成交户型面积来分析，07年全年集中的房屋面积分布在100-120平米之间，从市场实际表现得情况来看，今年出现的少数几个小户型楼盘销售情况十分良好，就本土市场而言，丰富的产品线路搭配和发达城市相比仍然还有不小的差距，产品线路搭配还大有可为。 从统计来看，全年成交的小户型房屋比例较少，而多数成交单元集中在100-120平米之间，从经验来看，100-120平米之间的住房大多数是为改善居住条件或者因成家置业的原因而产生的购买，而60—80平米的小户型供应则是目前大多数年龄阶段在25-40岁之间人群选择购买的主要对象。 因此，但从成交情况来看，昆明市未来产品线路的丰富仍然有不下的发挥空间，开发商对市场需求的把握程度，决定了未来的销售。 1.4、价格涨幅尚在可接受的范围之内 根据我们编制的房屋价格指数的监测来看，能被广大工薪阶层接受的楼盘代表着当前楼盘市场的主流，也是主要的普通住宅市场，昆明市普通住宅包括有高层、小高层、多层等物业类型的楼盘，以下通过选取四季度各月在售的普通商品房为样本，编制总体价格指数和分环路各区价格指数，以此来反应四季度昆明市普通住宅市场的发展现状，以及当前昆明楼市主流楼价的总体特征。 从全年的变化情况来看，2007年1-8月份整体波动幅度不大，但到9月份价格猛增至4500元/平米后，10月份又在此基础上增长4.5个百分点,均价至4704元/平方米,11月份环比增长9.23个百分点，增幅约每平方米260元，均价达到4965元/平方米。11月至12月，房价涨幅明显趋缓，环比增长仅1.5个百分点，均价约5040元/平方米，指数增至179.81点，与去年同期相比上升了50个百分点，昆明市普通商品房的开盘均价也在07年末突破了5000元的门槛。 1.5、从价格指数看“拐点”论 所谓房产市场的拐点，我们认为要分为两个方面来看，一是房价的拐点、二是地产行业的拐点。价格出现调整是任何一个市场都经常发生的事，看价格正不正常，主要看价格波动的幅度大小，前面我们已经分析过了07年昆明房屋价格的波动，全年整体上的波动不大，呈现稳步小幅上升的态势，对08年的价格拐点论，我们暂时持保留态度。 看拐点单看价格是不完整的，还应该从整个行业的供给、需求来看，供给需求面的健康程度才是真正决定一个行业是否出现拐点的关键所在，如果整个行业都出现整体的下滑，那么所带来的影响就不是房屋价格拐点那么简单了。 我们先看，07年市场整体的价格走势情况。 从图上看，自07年一季度以来，整个价格指数的变动是一直处于攀升状态，06年四季度到07年的三季度，各个季度房价指数的环比增长均在10点左右，而07年四季度的价格指数却环比增长了31点，均价达到4776元/平米，比上季度增长16.5%，与去年同期相比，增长约46.7个百分点。可见，四季度价格上涨的幅度较大，只是到四季度末的12月份，房价涨幅才趋缓。 07年四季度各环路普通住宅商品房均价、指数变动 昆明市住宅商品房各环路月度价格指数（％） 　 一环内 一环到二环之间 二环到三环之间 三环外 2007年10月 235.03 204.66 172.24 147.26 200