XX年昆明市西山别墅3期莱濛溪谷营销项目报告.docVIP

2008年营销项目报告 营销部 2008年3月15日 前言 本报告以2008年1月22日提交的三期营销策划报告为基础，结合西山别墅目前具体情况以及营销策划部的思想以本案目前出现的问题及难点为出发，总结如下： ( 销售瓶颈。自2007年价格上调之后，销售出现下滑，主要原因来自于价格抗性。 ( 核心竞争力。由于项目问世时间长达3年，导致项目审美疲劳；同时今年有两个别墅盘上世；此二者形成了对项目的竞争力。 ( 针对西山别墅客户群的特殊性展开营销活动。 我部拟根据以上三点重新对项目进行分析定位，分析利弊为今后营销工作的展开创造一个良好开局。 目录 第一部分：市场分析 一、市场宏观分析 二、市场微观分析 三、小结 第三部分：项目营销思路 一、项目核心价值 二、项目形象定位 三、项目价格定位 四、项目营销定位 第五部分：营销成本估算 附：项目销售价格表 第二部分：项目现状 一、项目存在问题诊断 二、项目SWOT 三、项目存货分析 第四部分：项目推广策略 一、目标客户群定位 二、项目推广主题 三、项目推广节点 第一部分：市场分析 一、宏观市场分析 1、宏观经济分析。 昆明去年实现生产总值１３９３．６９亿元，同比增长１２．５％。从产业结构看，第一产业实现９３．９５亿元，同比增长５．６％；第二产业实现６４１．２０亿元，增长１４．９％；第三产业实现６５８．５４亿元，增长１１．１％。 图：昆明三产业增长图例 2007年，昆明三次产业结构为6.7：46.0：47.3，产业规模呈现出三二一型结构，其中二次、三次产业比重相当；三次产业对经济增长的贡献率分别为 2007年1-3季度，昆明市消费需求旺盛，投资较快增长，外贸发展迅速，有力拉动了经济增长。。 2007年全年，完成全社会固定资产投资818亿元，比上年增长25%。在全社会固定资产投资中，城镇固定资产投资完成764.90亿元，比上年增长23.2％，其中一、二、三产业分别完成8.36亿元、193.67亿元和562.87亿元，增长16.4％、26.9％和22.0％。 财政和群众收入双增人民生活水平明显提高 C、昆明市固定资产投资情况 2000年以来，昆明市房地产开发投资额在迅速增加，但增长率在经历2004年的疯狂增长之后，开始稳步回落。 图：2000年—2007年房地产开发投资额变化情况 （数据来源于：2000年——2007年《昆明市统计年鉴》） 房地产开发投资在各经济指标中的比重从各项经济指标的占比情况来看，第三产业在GDP中所占的比例一直维持在47%—48%之间，一直没有突破50%，但这已经是一个很高比例，与其余两个产业的总值相当；房地产投资在固定资产投资中的比重占三分之一左右，总体呈上升趋势；房地产投资在第三产业中的比重也维持在三分之一左右，且表现出上升的趋势。 图：2000年以来昆明市房产开发投资在各项经济指标中作占的比重 2、国家政策调控分析。 A、土地政策 2008年国家政策主导方向是缓和住房供求矛盾，同时调控固定资产投资，土地政策将从严从紧。本年度全国建设用地计划600万亩，严禁土地囤集，加大经济房、限价商品房的开发力度。从而起到增加房产供应的效果。 B、金融政策 为了防止经济过热，减低信贷风险，金融政策主要为信贷紧缩，增加准备金率限制商业贷款，上调信贷利率以及银行部门制度审查。增加了购房者成本。 C、房地产市场调控政策 首先是国家将加强房地产企业税收监管力度。 《物权法》也将全面落实。 二、市场微观分析 1、本土房地产市场分析 A、供应量 截至2007年12月28日，昆明市土地公开交易成交地块为38块，成交总面积为7115.429亩，其中居住用地约1881.77亩，商住用地约350.1亩，商业用地约为234.91亩。值得注意的是，2007年二环沿线共9块土地成功交易，成交面积约603.28亩。2007 年以来昆明房地产投资成低速增长态势，增幅均在8%以内。房地产开发竣工面积同比下降26.8%。 C、销售量 与此同时，商品房销售面积有830万，同比增长6.8%，销售面积比竣工面积增长幅度多出33.6 个百分点。 D、区域价格分析 2007年昆明别墅物业供应的主要区域是南市区，以滇池路、广福路区域的别墅物业供应量为主，南市区的别墅供应量占别墅总量的52.2%，近远郊区域，东市区由于潜在供应别墅物业都未开盘供应，因此东市区供应量减少，近远郊区域的别墅物业供应量也比较大。 区域 楼盘个数（个） 供应量（套） 供应占总量比重 成交量（套） 成交占总量比重 均价（元/平米） 东市区 2 168 4.8% 168 10.5% 799