XX年成都“华阳项目”市场调研报告.docVIP

飞 森 房 产 “华阳项目”市场调研报告 提案：成都地一顾问咨询有限公司 时间：二OO七年一月 目 录 前言：调查设计与组织 第一部份 市场环境分析 一、成都市房地产现状 二、国家新政分析 三、2007房地产市场发展趋势预测 四、区域地产市场现状分析及走势预测 五、区域规划分析 第二部分 区域住宅项目及竞争对手分析 一、研究区域及对象界定 二、典型项目情况介绍 三、项目个案表分析 1、项目规划指标对比分析 2、项目产品研究对比分析 3、项目建筑材料及配套以比分析 4、项目销售情况对比分析 5、产品总结 第三部份 消费者问卷调查分析 一、调查简介 二、调查结论重点摘要 三、消费者购房意向调查分析 四、消费者生活习惯调查分析 第四部分 项目市场定位建议 一、项目定位的依据 二、项目地块优劣势分析 三、项目定位体系 1、项目总体定位 2、形象定位 3、产品定位 4、客户定位 5、价格定位 6、物业管理公司建议 第五部分 项目营销推广建议 附件：楼盘个案表 前言：调查设计与组织 一、调研目的： 通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，了解宏观市场环境、项目区域环境、目标竞争对象市场情况、客户群消费情况，从而为项目的市场定位、营销策划、广告推广策略的制定奠定良好的市场基础。 二、调研内容： 宏观市场研判：本市房地产发展状况及现状、同类物业的发展及状况、相关房产政策及其影响。 区域市场研判：对区域地理环境（交通、生活配套、市场配套、历史文化、分布结构）、房地产市场状况进行调查了解。 竞争楼盘研判：以本地区域（华阳、南延线）同类项目住宅为主，辐射同区域楼盘，对目标竞争对象的调查了解：了解目标物业基本情况，如：项目规模、项目特色、占地、价格、面积、室内配套、广告宣传、物管情况、销售情况、主要购买群特征、营销策略；详见附件1“项目个案调查表” 三、调查方式： 对目标竞争楼盘采用探访式调查：（实地访问、电话追踪调查、网络查询） 对目标客户群采用问卷式调查。发放数量300份，其中目标楼盘定点调查180份，化阳城区抽样调查120份。 对区域环境、市环境采用实地考察、访问、网络查询。 调查资料及汇总报告如下： 第一部份 成都房地产市场背景 第一节、成都市房地产市场现状 成都市位于中国腹地，是四川省省会，是一座具有悠久历史的文化名城，是一座充满生机的现代化城市，被国务院确定为中国西南地区的科技中心、商贸中心、金融中心及通信枢纽和交通枢纽。 成都的经济状况高速增长，2005年，成都市全年新建商品房成交面积达到1600.51万平方米，同比增长7.71%，销售金额达到507.79亿元，同比增长21.88%；2005年全市商品房交易均价3173元/平方米，同比增幅13.15%；商品住宅交易均价2875元/平方米，同比增长18.96%。其中五城区商品房交易均价为4085元/平方米，同比增长9.48%；商品住宅均价为3770元/平方米，同比增长16.32%。2005年，成都市共完成房地产开发投资450.54亿元，同比增长54.6%。在所有的投资中，土地购置费135.61亿元，增长47.5%。商品房施工面积3328.19万平方米，同比增长13.3%；新开工项目446个，增长49.2%；新开工面积15969.15万平方米，增长32.4%；销售面积1213.57万平方米，增长7.5%；商品房竣工面积647.84万平方米，减少24.9%；商品房空置一年以上的面积67.18万平方米，下降19.4%。 2006年成都房地产土地、投资开发、商品房供需状况、商品房销售、空置面积状况、二手房市场状况汇总如下： 一、土地供应力度加大，以郊县土地为主，占总供应量81%； 从06年4月份起成都土地供应面积大幅回升，以城西1811亩“地王”为代表的几块土地在四月被拍卖，拍卖面积占了前四月累计购置土地面积396.31万平方米的一半左右。土地购置费的增长速度也由前三个月的下降18.2%转变为增长8.9%。据最新数据显示，前五月，政府加大了土地供应力度，成都市累计购置土地496.94万平方米（折合约7454亩），比去年同期增长79%。2006年11月成都土地市场共发布拍卖和挂牌宗地36宗，共计1766.4亩，与上月相比，土地供应面积大幅度增加，是上月土地供应面积的2.91倍。其中主城区（五城区和高新区）土地供应小幅增加，供应10宗土地；而郊（区）县土地供应了26宗土地，共1428.47亩，约占本月土地总供应量的81%，是上月供应量的4.54%倍。11月共交易土地17宗，成交面积701.75亩，平均成交土地规模为41.28亩/宗，总成交金额为257613.57万元，平均土地交易单价为367.1