XX年山东滕州房地产市场分析报告.docVIP

山 东 滕 州 市 场 分 析 报 告 郑州指南针房地产营销策划有限公司 2007年12月 宏观市场分析 城市概况 滕州市位于山东省南部，地理坐标为北纬34°50′-35°17′，东经116°48′-117°23′，东依沂蒙山区，南临枣庄市薛城区，西濒微山湖、与微山县相连，北和邹城市接壤。东西宽45千米，南北长46千米，总面积1485平方千米。境内东西宽45公里，南北长46公里总人口156万?是山东省人口最多的县级市。滕州历史悠久，古为三国五邑之地，素有滕小国之称。滕始于黄帝，因境内泉水腾涌而得名。周灭商后，武王封其异母弟叔绣于滕，乃称滕国。秦统一六国后，废分封置郡县，于今滕境置滕县、薛县。汉初，高祖撤小邾置蕃县，西晋仍袭汉制。金设滕阳州，后改称滕州，辖滕、沛、邹县和陶阳镇。明初废除滕州。建国初，曾为滕县专署驻地。1953年撤销滕县专署，滕县改属济宁专署。1979改属枣庄市至今。1988年3月，经国务院批准，撤销滕县，建立滕州市。 气候条件 滕州地处暖温带半湿润地区南部，季风型大陆性气候明显，大陆度为66.4%。四季分明，雨量充沛，光照充足。年均日照2383小时，历年平均气温13.6，最热月为7月，平均气温26.9；最冷月为1月，平均气温-1.8。全年平均年降水量773.1毫米，年降水量最高为1245.8毫米（1964年），最低为388.9毫米（1981年）。年平均降水日为81.８天,平均降雪日数7天。气压平均为1007.1百帕。年平均风速2.8米/秒，主导风向为东南风，频率为12%。城建环保滕州将城市建设作为经济社会发展的有效载体，确立了建设花园式、生态型、现代化历史文化名城的奋斗目标，高标准建设、高效能管理，推动了城市化进程的不断加快，并已基本形成了现代化中等城市的框架。城市建设步伐加快，城市化水平不断提高。2006 年末自来水供水能力达到13.8万吨/日，供热面积100万平方米，用气人口23.6万人。新建、扩建城市道路面积45万平方米，公交营运车辆达到378标台，垃圾日产320吨，城市园林绿地45万平方米。资质三级及以上建筑企业87家，完成建筑业总产值42亿元交通通讯滕州区位优越，交通便利，104国道、京福高速公路、京沪铁路、京杭大运河纵贯南北，8条省级道路穿境而过，全市共有各类道路2023公里，硬化里程1975公里，实现全部行政村晴雨通车，形成了四通八达的公路、铁路、水路交通网络。方圆200公里范围内有济南、徐州、临沂个机场。 公路通车里程1983公里，其中高速公路通车里程58.9公里。电力能源滕州是全国有名的能源基地、建材之乡，境内探明矿产资源30余种，其中煤炭地质储量49亿吨，年生产能力3000万吨，是全国重点煤炭开发基地，石灰石储量28亿吨，花岗岩13亿吨，水泥年产量600万吨；电力充足，总装机容量58.8万千瓦,电网可供能力达100万千瓦，年社会用电量达33.7亿千瓦时，用电量多年来位于山东省县级市前列，供热总能力为310万吨/年。境内水资源总量7亿立方米，且紧靠储水量17亿立方米的微山湖，是北方有名的富水区。 从2001年到2006年滕州市年生产总值保持着快速增长的趋势，年增长率都保持在10%以上。说明滕州市经济正在稳步快速的增长，滕州宏观市场环境良好。 2.2滕州市居民消费及收支现状 城乡居民收入快速增加，人民生活进一步改善。２００６年，城镇在岗职工平均工资１４３７５元，增长１８．０％。城镇居民人均可支配收入１１０２０元，增长１１．５％；人均消费性支出６３０４元，增长８．１％；农民人均纯收入５０９７元，增长１１％；农民人均生活消费支出３８９４元，增长１４．９％；城市居民呈现为收支双增局面，为居民消费结构的改善和生活质量的提高奠定了基础消费需求的稳步增长是市经济持续增长的稳定因素。 滕州市历年来社会消费零售总额和金融机构的各项存款余额都在稳步上升，预计2007年社会消费零售总额将达到112亿元，金融机构的各项存款余额将达到161亿元。消费需求的稳步增长是市经济持续增长的稳定因素 从近几年的统计看出：随着滕州市经济的稳步发展，城镇在岗职工的平均工资也随之稳步快速的增长，预计2007年城镇在岗职工的平均工资达到16700元/年。 随着滕州市经济的稳步发展，不仅城镇在岗职工的平均工资逐年增长，城镇人均可支配收入也在快速增长，预计2007年达到12500元/年，农民人均纯收入也不断是增长，但是其增长速度明显低于城镇人均可支配收入，可见，滕州市场上的主力消费人群依然是城镇居民。 人口规模 根据新修编的《城市总体规划规划到2010年，中心城区城市人口为43万人，建设用地50平方公里；