XX年武汉南湖片区市场调研报告.docVIP

南湖片区市场调研报告 前 言 南湖花园小区，因宝安公司于上世纪90年代，整体购买南湖机场地块，进行住宅开发而得名。由此带动，经近十年的开发建设，由数十个不同规模的住宅楼盘组成的南湖小区，其开发范围已超出原南湖机场区域，现统称为南湖片区。而近几年，南湖周边新近开发的住宅小区，相应被称为新南湖片区。 与常青花园等同期开发的住宅小区一样，南湖花园的开发是以经济适用房为起点，虽然近几年本区域产品品质及房价都大幅提高，其为工薪阶层提供优质价廉住宅的整体品牌形象已深入人心。 由于市场及宝安公司自身实力原因，南湖片区也存在开发周期长、缺乏良好的整体规划、配套滞后等问题。多家公司参与开发而造成各自为政，自己的楼盘做得美仑美奂，片区道路景观的建设、维护却无很好的统一管理。为追求效益，各楼盘沿街的大量小商铺，使小区商业分散，而档次不高，并尚未形成明显的商业活动中心。小区显得凌乱、破旧、卫生状况不佳。 然而，由于多家公司以各自的理念参与开发，而形成不同气质的住宅，风格迥异建筑使小区景观多姿多彩，为广大购房者提供更多的选择，也积聚了人气。同时由于竞争，区域整体楼盘品质、小区环境及营销宣传均得以提高。 由于地产行情持续火爆，城市扩张加快，周边大量住宅小区也形成片区、板块，也对南湖片区带来竞争的压力，应引起我们的关注。 调查目的：为成功集团南湖花园项目开发定位提供参考依据。 调查范围：南湖花园小区（核心区域）在售楼盘情况，周边区域楼盘情况，核心区域二手房情况。 调查时间：2006年5月 目 录 第一部分：区域概况 第二部分：区域市场特征 核心区域 新南湖片区 鲁巷片区 中心片区 第三部分：核心区域楼盘情况 市场供应情况 产品特征 第四部分：销售情况 第五部分：总体营销水平 第六部分：二手房市场 第七部分：市场展望 第一部分 区域概况 南湖花园城紧临雄楚大道，占地4800亩，是武汉市最早的花园式新型住宅小区。规划居住人口10万，现已入住约7万人。南湖花园城地理位置得天独厚，是离市区最近的新兴住宅区，经过近十年的开发，配套设施日益完善，社区日渐成熟。 第二部分 区域市场特征 核心区域 南湖片区是在南湖机场的基础上新建的一个住宅区，已有几十家房地产公司开发了近30楼盘项目。早前以经济适用房的开发为主。如宁静苑、温馨苑、祥和苑、康乐苑、颐和苑。经过几年的低档次开发，现在商品房开发档次逐步提高，如风华天成、华锦春天、中央SOHO、东方莱茵、江南村等较高档次楼盘。价格也在逐渐攀升。目前在售楼盘的特征主要表现在： 区域楼盘对于同等价位楼盘而言仍具有地理位置、环境、生活方便等优势。 区域楼盘以多层小高层为主。平均容积率1.8。由于容积率的限制，也为照顾景观，大多数小区为多层与小高层混建。 目前在售楼盘多集中于区域中部。处于恒安路与雅安街、建安街处。 随着小区开发的完成，区域繁华中心将从小区入口处南移，以宝安花园为辐射的区域将成为区域商业中心。区域内地域差别将逐渐拉大。 虽然高层建筑成本高，高层与多层销售价格区别不大。楼盘规模在5-10万平方居多。 由于楼盘定位一样，楼盘同质化较严重，竞争较为激烈。竞争点主要集中在建筑风格，园林景观上。 除早期项目及江南村项目外，楼盘基本没有档次区别，销售价格基本集中在3000左右，各楼盘间价格差别不大。 同区域多家开发公司，形成竞争局面，有利于楼盘品质的不断提高，有利于区域品牌营造。 项目项目类型均价：绿化率/容积率 多层,小高层3200 56000 / 96572.5 35% / 1.77 嘉华房地产 小高层3150 14231 / 25983 32.1% / 2.44 南国置业 小高层2900 5300 / 11000 30% / 2.10 宝安房地产 多层3000 2300/10000 30% / 1.8 宝安/九嘉久 多层，小高层3000 53933.73/94000 38% / 1.65 新凯利房地产 多层、小高层3150 61364/88000 32% / 1.52 桥建集团 多层、小高3200 56363/85000 33% / 1.65 群厦房地产 多层 别墅4500 126200/118040 35% / 0.94 宝安房地产 高层3000 8226.15/33437.14 20% / 3.81 宝安房地产 多层 小高层3100 53774.6/88663 32% / 1.65 宝安房地产 多层 小高层3150 65000/14万40% / 1.76 宝安集团 多层,小高层2800 64000/9.3万34% / 1.45 嘉华房地产 多层，小高层3100 82708/13.6万42% / 1.68 文俊实业 小高层、高层85723 /19万 35.73%/2.20 宝安/珞狮南路片区紧邻南湖，