20210622-华泰证券-房地产行业：公募REITs系列研究之三，未来已来.pdfVIP

证券研究报告 房地产 公募 REITs 系列研究之三：未来已来 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 2021 年6 月22 日│中国内地 专题研究 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 首批REITs 项目入市，未来已来 SAC No. S0570519010002 chenshen@ 2021 年 6 月21 日，首批9 单基础设施公募 REITs 上市,标志着国内公募 SFC No. BIO834 REITs 成功落地。持有物业类评估增值率高，而特许经营权类平均派现率占 研究员 刘璐 优。上市首日行情分化，小规模、低溢价、高派现品种走势较强。政策红利 SAC No. S0570519070001 liulu015507@ 持续释放，以上海为代表的地方政府也开始跟进中央基调，出台针对性支持 SFC No. BRD825 措施。对于不动产运营而言，我们认为公募 REITs 的成立解决了持有运营 研究员 韩笑 的最大痛点，有利于降低企业杠杆率，也能激发存量盘活的潜能。 SAC No. S0570518010002 hanxiao012792@ SFC No. BQA941 +8601056793959 制度铺垫完备，迈向新征程 研究员 林正衡 2020 年4 月30 日纲领性文件出台后，当年8-9 月各部门发布配套文件。 SAC No. S0570520090003 linzhengheng@ 2021 年6 月21 日，首批9 单REITs 成功上市。REITs 发售分为战略配售、 SFC No. BRC046 +86-21 网下询价并定价、网下配售、公众投资者认购几个环节。除了国际 REITs 的特征，国内基础设施REITs 还具备以下特点：1）行业范围限制为基础设 行业走势图 施领域；2）项目成熟度要求明确；3）产品架构为“公募基金+ABS”模式； 4 ）设计审慎；5）封闭性基金，有扩募设计安排。 房地产开发 房地产服务 (%) 沪深300 78 底层资产估值：平均评估增值率达99% 首批项目合计募资额达 314 亿，主要涉及高速公路、污水垃圾处理、仓储 56 物流以及产园区域四大板块，首批项目集中于三大城市圈。预测21 年营收 33 规模区间为 0.8-9 亿元，EBITDA （或可分派利润）利润率基本集中在 11 60%-80%的区间。行业间差距不显著，较高的 EBITDA 利润率体现 REITs 的持有价值。截至2020 年末，首批REITs 的评估价值较账面价值平均增值 (12) Jun-20 Oct-20 Feb-21 Jun-21 率达 99%。行业间差距较为显著，未来现金流的弹性是造成评估增值率分 化的主要原因，对于底层资产持有企业而言，仓储物流及产业园区资