XX年泰兴房地产市场调研报告2.docVIP

第一篇章 市场调查与研究 第一部分 宏观状况调查 一、城市概况 [地理位置] 泰兴江苏中部、长江下游北岸。江苏沿江的重要城市，东接如皋，南界靖江，西濒长江，与扬中、武进两市隔江相望。北邻姜堰市，东北与海安县接壤，西北与泰州市高港区毗连。东西最大直线距离为47.0千米，南北最大直线距离为43.5千米。属长江三角洲冲积平原地势东北高、西南低，由东北向西南渐次倾斜。总面积1252.6平方千米，水域230.3平方千米（含江域面积42.88平方千米），占18.4%泰兴经济开发区港口为国家一类开放港口，可直接停泊外籍船只已建成通用、化工、建材、液化器、油品等多座码头，其中通用码头最大停靠能力为5万吨京沪高速、宁通高速、宁靖盐高速在此交汇，5个出入口新长铁路穿越泰兴腹地20公里，与国家铁路主干线“陇海线”、“京沪线”交叉相连，并在境内设有现代化货运编组站实现公路货运周转量万吨公里年末公路里程公里2小时距无锡、常州1小时 从上图中我们可以看出，泰兴市国民经济自2002年以来一直保持着较高增长趋势，其平均年增长率达到了15.9%，特别是2004年更是出现了超过20%以上的增长速度。在经历了05年速度明显放慢的增长后，06年又表现出了强劲的增长势头，这为整个房地产行业的稳定持续发展提供了较好的经济基础。 2、人均GDP 2006年，泰兴市人均GDP达到16167元人民币，根据泰兴市历年统计数据表明，泰兴市社会财富正在迅速增加，居民的购买能力在逐步增强。 而根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP值之间有如下表的关系： 人均GDP（美元） 800-1300 1300---8000 8000---13000 13000以上 房地产市场发展状况 起步阶段 快速上升阶段 平稳上升阶段 下降阶段 根据当前的汇率市场及以上的判断标准我们可以知道，目前泰兴的房地产市场处于快速上升阶段（06年人均GDP为16167/7.5为2156美元），进一步说明了泰兴房地产的一个现行状况。 3、三大产业增长情况及第三产业所占比重的变化 经济增长的同时，泰兴市的产业结构调整也初见成效。2006年第一产业达到24.01亿元，比2005年增长5%，第二产业达到117.25亿元，增长20%，第三产业达到65.82亿元，增长22.3%，增长速度最快。2006年三大产业结构比例为11.6：56.6：31.8。 从上图中我们可以发现最为明显的特征是自2002年以来，泰兴市第二产业的比重始终处于上升的过程中，并且始终处于主导地位。而第三产业虽然在总量上保持递增的增长趋势，但其在整个GDP中所占的比重却从05年开始出现了下降的趋势，2006年基本上与2005年持平。 另一方面，泰兴市明确了加快第三产业的发展、进一步提高产业结构等级的发展目标，这对于第三产业的重要组成部分——房地产业来说无疑是一个很好的机遇。 4、全社会固定资产投资和房地产投资情况 固定资产投资额加大，形成了一个稳定增长的内需，产生了一大批新增的生产能力。2006年泰兴市完成固定资产投资45.38亿元，比2005年增长5%，其中房地产开发投资额为7.58亿元，占整个固定资产投资的16.7%。 纵观2002—2006年泰兴市固定资产投资情况，固定资产投资一直以比较稳定的速度增长。2003年市政府启动了以建设城市东部新区开发为核心的城市发展思路，大大的刺激了房地产业的发展，房地产投资占固定资产投资比例急剧上升。 2004年房地产投资与2003年相比放慢了速度，在整个固定资产投资中所占的比例下降。 2005年，由于受国家出台的“国八条”的影响，房地产投资额基本上与2004年持平，为5.93亿（2004年为5.77亿元）。 2006年虽然国家继续出台了“国六条”来规范房地产的增长，但泰兴房地产市场并未受到影响，扭转了下降的趋势。整个投资额达到了7.58亿。 5、社会消费品零售总额 近年来泰兴市社会消费品零售总额始终保持着逐年递增的趋势，其平均增长率达到了13.05% 6、在岗职工平均工资及消费支出情况 6.1 在岗职工平均工资情况 由于泰兴市近年来宏观经济GDP发展一直保持9%以上的增长速度，因此在岗职工的平均工资也呈现出大幅增长的态势。2006年在岗职工的平均工资达16535元，比2005年增长15.9％，比2002年增加7050元，上调了74.3个百分点。2005和2006年人均可支配收入分别是9727.63和11138.25元，占平均工资的比例分别为68%和67.4%，以下是近年来在岗职工平均工资的增长情况： 从图中我们可以发现，2002年以来泰兴市在岗职工的平均工资一直保持着较高的增长率，平均年增长率达到了15.35％。2005年以后平均工资与国民经济一致，表现出了增长放慢的趋势，06年继续保持了增长的趋势。