万科聚宝山可行性研究报告(下).docVIP

三、竞争市场分析 1、项目周边市场分析 图3-3 项目周边开发片区分布图 （1）亚东片区 仅次于河西的新区开发热点：90年代中后期成立亚东开发区，开发权一直被亚东公司垄断，至今，累计开发面积仅40万平米；2001年，调整后的“南京总体规划”将包括亚东在内的仙西确定为南京的3个新市区之一，今年初，省市政府共同开发建设全国规模最大的大学城仙林大学城00元/平米，最高楼盘（金陵家天下，别墅）均价：4000元/平米。 在建项目少：在建楼盘25万平米，另外，亚东公司尚有700亩土地没有开发；目前，新市区土地已经全部冻结，待规划完成后公开招标拍卖，根据规划，未来可开发住宅用地约20平方公里。 楼盘平均规模低于全市平均水平：占地面积一般在100多亩左右，规模最大的“听泉山庄”占地面积220亩，建筑面积6.1万平米。 产品形态以别墅、多层为主：别墅占80%，多层占20%，目前没有小高层，容积率多在0.4—0.55之间。 主力客源来自本地周边地区：仙林大学城的高级教授、专家；周边大型企业的高层管理人员；主城区有车阶层。 表3-1 亚东片区主要在售楼盘 楼盘名称 发展商 占地面积(M2) 建筑面积（M2） 建筑形态 均价 元/㎡ 形象进度 主诉求点 销售状况 金陵家天下 汇金房产 105600 50000 别墅、公寓 联排4000 独立5000 2002年6月交付 森林景观别墅 2年半销售90%