上海绿地领海地块市场定位报告1.docVIP

宝山地块市场定位报告 （讨论稿） 地块概况 地理位置：宝山城市工业园区内，南临城银路，北接市台路，西临上海新泉玻璃幕墙有限公司，东接真陈路 其中真陈路为城市次干道，其余路为区级道路 地形条件：地块呈长方形，利于布置 用地面积：142944平米 建筑容积率：2.5 总建筑面积：357360平米 建筑密度：不大于35% 绿地率：40% 车位：1047个 各类性质建筑面积比例：居住占25% 89340平米 商业占25% 89340平米 办公占50% 178680平米 户型建筑面积不大于90平米的户数总面积占总居住户数总面积不小于70% 开发背景 1、地块取得的背景 ■　本地块是宝山城市工业园区出让的第一块综合用地地块，本公司是宝山城市工业园区内注册的第一家房地产公司； ■　本地块2006年挂牌时的各类性质建筑面积比例为住宅50%商业、办公各25%，目前地块的住宅比例被调整为25%，办公为50%； ■　本地块2006年挂牌时的土地容积率为2，目前本地块的容积率调整为2.5； ■　2006年一家台湾企业有意向购买该块土地，鉴于出让价格过高而放弃，本地块于2006年流标，目前本地块的成交价格即挂牌价格是2006年挂牌价格的2/3。 2、政府对地块开发的期望 ■　住宅作为宝山城市工业园区内企业的高档配套宿舍 ■　商办功能是宝山城市工业园区受市政府要求进行产业结构转